1) El propio concepto de hipoteca: no debemos confundir hipoteca con préstamo hipotecario

Cuando usted solicita un préstamo a su banco, es posible que el banco le pida como requisito constituir una hipoteca. Hablamos, entonces, de préstamo hipotecario. La hipoteca es un derecho que se orienta a garantizar el cumplimiento de una obligación sujetando algún bien al cumplimiento de esa obligación. Si no se cumple la obligación, el acreedor tiene derecho a que se venda el bien para satisfacer, al menos en parte, la deuda. Es una garantía para el acreedor.

Es muy importante comprender que puede haber préstamos sin hipoteca e hipotecas sin préstamo. Un banco le puede conceder a usted un préstamo sin hipoteca, si considera suficientes otro tipo de garantías. Y no todas las hipotecas tienen que garantizar préstamos hipotecarios. Se puede garantizar con una hipoteca el pago de cualquier clase de deudas.

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2) El crédito hipotecario: su banco no solamente puede ofrecerle préstamos hipotecarios

Aunque en el hablar coloquial se utilice crédito como sinónimo de préstamo, no es lo mismo un crédito hipotecario que un préstamo hipotecario.

Un préstamo hipotecario tiene unas condiciones, particularmente en cuanto a la cantidad prestada, prefijadas. Mientras, un crédito hipotecario se concede hasta una determinada cantidad, pero usted no habrá de disponer de esa cantidad íntegramente de forma inmediata. El crédito hipotecario ofrece una mayor flexibilidad, pero ello se asociará normalmente a un coste algo mayor.

3) El plazo de la hipoteca: Olvídese de aquello de “toda una vida hipotecados”

Cuando hablamos de hipotecas es muy fácil escuchar la expresión “toda una vida hipotecados”. Pero lo importante en una hipoteca son los primeros años. Lo puede comprobar usted mismo a través de la calculadora de hipotecas. A medida que aumentamos el plazo de la hipoteca, el banco nos concederá una cantidad mayor. Sin embargo, esa cantidad adicional que nos concederá el banco será cada vez más pequeña. De lo contrario, solamente tendríamos que solicitar una hipoteca con un plazo perpetuo para que se nos concediese un préstamo infinito.

La razón es muy sencilla, vale más el dinero que usted vaya a devolver pronto que el que vaya a tardar mucho en devolver. Valoramos más el dinero de hoy que el dinero de dentro de mucho tiempo, de ahí que se estipulen intereses en los préstamos. Por ejemplo, si a usted le dicen que si prefiere cobrar un dineral dentro de 500 años o una cantidad pequeña hoy, seguramente elegirá la cantidad pequeña de hoy.

Lo importante son los primeros años pero, ¿en qué medida? Eso depende de los tipos de interés. Cuanto mayores sean los tipos de interés menos le van a prestar hoy a cambio de las cuotas que pueda pagar usted dentro de muchos años. Por eso, ampliar los plazos puede ser una solución en épocas de tipos de interés bajos. Y no olvide dos “mordiscos” importantes al esfuerzo a realizar por los pagos de la hipoteca de los últimos años: la inflación y el crecimiento económico.

Por la inflación a usted le supondrá renunciar a un menor consumo al tener que pagar las cuotas de los últimos años, sencillamente porque todo será más caro.Gracias al crecimiento económico, si el mundo va avanzando materialmente, lo más probable es que sus posibilidades materiales de vida (o las de sus herederos) sean mejores y le suponga menor esfuerzo el pago.

4) Subrogación de la hipoteca, una hipoteca no es una cadena que le ate a un banco

Usted puede llegar a un acuerdo con su banco y, más adelante, puede valorar que otro banco le podría ofrecer mejores condiciones en algún sentido. El mecanismo para hacerlo es la subrogación del préstamo hipotecario. La subrogación está regulada por la ley. Supone el cambio de banco por decisión del cliente deudor del préstamo. La ley da un plazo de 15 días a su antiguo banco para igualar o mejorar las condiciones que le propone el banco que pretende subrogarse en su lugar. Tiene algunos costes, como los de notaría, gestoría, registro o comisiones bancarias. Se debe valorar si el cambio compensa todos estos costes.

5) Novación de la hipoteca: lo pactado se puede cambiar

Una novación supone el cambio de alguna de las condiciones que tiene su hipoteca. Y supone realizarlo con su mismo banco. Lógicamente, se efectúa de común acuerdo entre ambos (acreedor y deudor). La novación tiene como ventaja, frente a la subrogación, que puede tener un coste algo menor, porque permite hacer algunas modificaciones menores. Finalmente es un cambio en lo ya pactado. Pero, para ello, ha de llegar a un acuerdo con su banco.

6) Objeto de la hipoteca: se puede hipotecar mucho más que la vivienda

Pueden ser objeto de hipoteca toda clase de bienes inmuebles, e incluso determinados derechos que recaen sobre ellos. Por lo tanto, se puede hipotecar otro tipo de edificaciones, además de las viviendas. Así, por ejemplo, se puede hipotecar un local comercial. E incluso se pueden hipotecar inmuebles que no sean edificaciones como, por ejemplo, fincas rústicas. Pero, además de la hipoteca inmobiliaria, existe una hipoteca mobiliaria. La hipoteca mobiliaria únicamente puede recaer sobre establecimientos comerciales, aeronaves, automóviles y otros vehículos a motor, así como los tranvías y vagones de ferrocarril de propiedad privada, maquinaria industrial y sobre la propiedad intelectual e industrial.

7) Los sujetos de la hipoteca: no siempre se hipotecan bienes del deudor

En general, cuando pensamos en una hipoteca, pensamos en que alguien hipoteca la casa que acaba de comprar para que le concedan el préstamo con el que la ha pagado. Sí, es un caso muy habitual, pero ni mucho menos el único. Puede suceder que el deudor y el dueño de la cosa hipotecada sean personas distintas. Por ejemplo, ese es el caso cuando alguien hipoteca un bien (pongamos como ejemplo su casa) para que a un familiar le concedan un préstamo hipotecario.

8) La hipoteca inversa.: cuando le pagan todos meses por tener una hipoteca

Aunque parezca que tiene trampa no la tiene. La hipoteca inversa es otra forma de hipoteca. En este caso está dirigida a personas de más de 65 años o a grandes dependientes o dependientes severos. Les permite disfrutar de una renta sin tener que desprenderse de su casa. Con la hipoteca inversa el cliente recibe, a cambio de hipotecar su casa, una cantidad todos los meses. El banco no le reclamará la deuda mientras viva. Serán sus herederos los que podrán decidir lo que hacer tras el fallecimiento.

Tienen varias opciones. Pueden pagar la deuda con dinero que tengan y quedarse con la casa. Otra posibilidad sería contratar una hipoteca para pagar la deuda. También podrían vender la casa para pagar la deuda y quedarse con el resto. Si no pagan se ejecutará la hipoteca.

9) El tipo variable, una protección contra los cambios del valor de su deuda

Esto le puede parecer muy raro. En una hipoteca a tipo fijo parece que todo resulta previsible y definido de antemano, no hay riesgos. Pues no es así. En una hipoteca a tipo fijo lo que está prefijado de antemano es la cuantía de cada una de las cuotas.

Lo que vale hoy una cuota que usted tenga que pagar, dentro de 10 años dependerá de los tipos de interés. Si los tipos de interés son muy altos con cantidades pequeñas hoy, podremos obtener dentro de 10 años cantidades equivalentes a lo que usted tenga que pagar. Por eso le prestarían poco dinero hoy a cambio de un compromiso dentro de 10 años con tipos de interés altos.

Si, por el contrario, los tipos de interés son bajos, se necesitará una cantidad grande para alcanzar dentro de 10 años una cantidad equivalente a la que se ha comprometido usted a pagar en esa fecha. Eso pasará con cada una de sus cuotas, no solamente con la que pague dentro de 10 años. A medida que suben los tipos de interés, menor valor tendrán hoy; a medida que bajan, mayor valor tendrán.

Se preguntará usted en qué le afectan esas variaciones. Si usted tiene una hipoteca a tipo fijo y bajan los tipos de interés, podría pagar una cantidad mucho menos elevada. Si suben los tipos de interés, sale ganando, pero eso es un riesgo del que el tipo variable le protege. También supone un menor riesgo para su banco. El valor de su cartera de préstamos hipotecarios fluctúa menos al tener una cobertura ante los cambios de los tipos de interés.

10) El euribor.: algo más que un tipo de interés para las hipotecas

Es un tipo de interés al que en hipotecas a tipo variable se le suma una diferencia y del que resulta el tipo que le acabarán cobrando a usted por su hipoteca a tipo variable. Pero el euribor no es el tipo de las hipotecas, es algo más que eso. Es un tipo de interés que se calcula como un índice de los tipos a los que se prestan los bancos entre sí. Existen diversos períodos, pero son de corto plazo.

El BCE utiliza mecanismos para controlar la evolución del euribor dentro de unos márgenes. Por ello, la evolución de la política monetaria del BCE influye en su hipoteca.

11) Hipotecas en moneda extranjera, una opción de cobertura cuando se cobra mucho en otra moneda

Algunas personas que viven en un país cobran una parte importante de sus ingresos en moneda extranjera. Ese es el caso, por ejemplo, de quien trabaja por temporadas en un país con otra moneda. En el caso de que esa moneda pierda valor, si no contrata una hipoteca en esa moneda, puede pasar apuros para pagar su hipoteca, porque sus ingresos llevados a euros (o a la moneda del país donde vive) valdrán menos. Si su deuda también vale menos se verá muy aliviado. Tenga presente que, si no obtiene una importante proporción de sus ingresos en moneda extranjera, contratar una hipoteca en moneda extranjera es una fuente de riesgo.

12) La estadística hipotecaria: el instrumento para analizar las tendencias en hipotecas

Para analizar las tendencias de las hipotecas en España un buen instrumento es la Estadística de Hipotecas del INE. Se puede saber cuántas fincas se hipotecan; por qué valor; en qué medida se hipotecan viviendas, otras fincas urbanas o fincas rústicas; si se hace a tipo fijo o variable; en cuántas el acreedor es un banco y en cuántas otro tipo de entidad; las novaciones y subrogaciones que se producen, etc.

Y lo más importante, permite conocer su evolución en el tiempo y la distribución de los datos por territorios. Eso sirve para conocer las tendencias de las hipotecas en España. Un breve examen, siquiera superficial, de esas estadísticas,  permitirá observar que la realidad de las hipotecas es mucho más variada y sorprendente de lo que normalmente se suele pensar.

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