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Alquiler de vivienda 26 ene 2015

¿Cómo se actualizan las hipotecas?

Los préstamos hipotecarios de tipo variable son contratos que normalmente se revisan de forma anual, semestral o incluso trimestral, para amoldarse a las condiciones del mercado. Esto se realiza mediante el índice de referencia hipotecario, que aparece en la escritura del préstamo, actualizándose a los valores actuales del momento de la revisión de la hipoteca.

Desde hace varios años, el índice que ha ganado mucho protagonismo en dichos contratos es el euríbor, pese a que se trata de un indicador más volátil que los Indices de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) de Cajas y Bancos, que originalmente ofrecían tipos más altos y constantes, que parecían ser menos ventajosos.

Actualizando el euríbor

Los bancos suelen utilizar como referencia el euríbor publicado por el Banco de España, entre los primeros cinco días de cada mes, con el dato correspondiente al mes anterior. Por esto, muchos hipotecados deben prestar especial atención a la evolución del índice según se acerca la fecha de revisión. En la práctica, esto nos permite conocer de manera relativamente sencilla nuestro nuevo tipo de interés, ya que solo tendremos que sumar el diferencial sobre el índice que hemos pactado en la hipoteca, obteniendo la nueva cuota.

También hay que prestar atención a las cláusulas de variabilidad pactadas en nuestra hipoteca, porque generalmente se utilizan los tipos publicados dos meses antes de la revisión.

Las entidades están obligadas a comunicar a los clientes los nuevos tipos de interés aplicables, con antelación suficiente.

Por otro lado, tenemos que tener muy en cuenta el sistema de amortización que se utiliza en el préstamo (en nuestro país se utiliza el método francés), para saber la cantidad de intereses a pagar con el nuevo escenario dibujado por la revisión hipotecaria.

Comprueba tu préstamo hipotecario

Los índices IRPH representan la media de los índices utilizados por las cajas o bancos (son índices independientes) en sus préstamos hipotecarios, de modo que son poco volátiles y sufren variaciones lentas, aunque habitualmente ofrecen tipos más altos que los del euríbor. Por otro lado, los diferenciales que van unidos a los IRPH son generalmente más bajos que los que se suman a los que utilizan el euríbor.

En un principio el euríbor ofrecía tipos muy bajos que hicieron que se convirtiera en la referencia preferida, pero ha demostrado ser una auténtica montaña rusa. Este índice representa la media del tipo de interés al que se prestan dinero las entidades bancarias dentro de la zona euro, por lo que no tiene relación directa con el mercado hipotecario, pudiendo afectarnos de manera muy diversa según esté en la época de actualización de nuestro contrato.

Ante este punto debemos comprobar las condiciones de nuestro préstamo para verificar si existen cláusulas suelo (floor clauses), ya que podrían dejar sin efecto una caída del diferencial si existe un mínimo. En otras palabras, si el euríbor cae mucho, podríamos no beneficiarnos de toda la bajada, si nuestra hipoteca establece un suelo para dicho índice.

También deberíamos fijarnos en los índices sustitutivos que se establezcan en nuestro contrato, ya que la desaparición del índice de referencia principal nos llevará a actualizar nuestra hipoteca según el índice marcado como tal.

Otros índices como el Interest Rate Swap (IRS) todavía no cuentan con una presencia notoria en el mercado hipotecario, por lo que de momento no resulta relevante a efectos prácticos y nos lleva a centrarnos en el euríbor como referencia entre los préstamos hipotecarios.

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