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Hipotecas 27 nov 2015

¿Qué es una hipoteca inversa?

Existe un producto financiero destinado a convertir en renta mensual el valor de una vivienda y su nombre es “Hipoteca Inversa“.

Pese a lo apetecible que pueda parecer a una persona mayor este producto para complementar las pensiones, debemos conocer los pros y contras que lo acompañan para considerar si se adecua a nuestras necesidades.

Requisitos

Generalmente, este producto requiere ser mayor de 65 años, aunque puede variar dependiendo de la entidad en la que se negocie y las condiciones particulares del solicitante. En España, dónde está regulada por la Ley 41/2007 (por la que se modifica la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario de 1981), es habitual que el límite se ubique en torno a los 70 años. Además podemos encontrar límites distintos para casos de dependencia por lo que lo más adecuado en consultarlo con nuestra entidad financiera.

Además de la edad es necesario que seamos titulares de una vivienda en propiedad, preferiblemente si es nuestra residencia habitual pues así podremos disfrutar de la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Por otro lado, decir que percibiremos la renta resultante exenta del IRPF aunque se trate de una segunda residencia. De esto se adivina que podremos suscribirla sobre segundas residencias pero en este caso no disfrutaremos de la exención nombrada (IAJD), que supone su principal beneficio fiscal.

Por otro lado cabe destacar que se puede suscribir por más de un titular de la vivienda (un matrimonio, por ejemplo) y que no se perderá la propiedad de la misma ni su uso y disfrute.

Si al negociar este producto ya tenemos suscrito un préstamo hipotecariodeberemos cancelarlo previamente a la contratación. Ante estos casos las entidades financieras adelantan el capital que servirá para cancelar la hipoteca en vigor en el momento de la firma.

Renta percibida

La renta percibida dependerá principalmente de dos factores, que serán el valor de la vivienda y la edad del solicitante del producto financiero. Según avanza la edad del suscriptor aumentará la renta mensual que se percibirá por la operación.

El importe percibido también dependerá de si se suscribe una hipoteca inversa vitalicia, temporal o de disposición única. Cuanto mayor sea el suscriptor más aconsejable suele ser la renta temporal pues normalmente tiene una cuantía superior a la vitalicia y puede resultar más lucrativo para el que contrata el servicio.

Estas operaciones financieras conllevan una serie de gastos que serán: gestoría, liquidación de impuestos, notario y registro. Nuestra entidad adelantará estos gastos a cuenta del préstamo y el único gasto que tendríamos que afrontar directamente sería el de la tasación de la vivienda.

En la hipoteca inversa vitalicia el suscriptor percibirá una renta mensual vitalicia que en cualquier caso será menor a la renta temporal. Esto es así pues las entidades quieren asegurarse de no repartir una renta superior al valor de la vivienda, por lo que varía de un caso a otro atendiendo a la edad y el valor de la propiedad.

Este producto está compuesto por un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito. En este caso la aseguradora pagaría la renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado pero tenemos que tener en cuenta que estar rentas no están exentas aunque cuenta con la ventaja de tributar a un 1,52% de la renta.

Por otro lado, en la hipoteca inversa temporal se percibe una renta durante un periodo negociado en el que ser recibiría el total del valor de venta de la vivienda. Una vez cubierto el valor de la vivienda no se perdería el uso de la misma pero se dejarían de percibir renta. Dependiendo del valor de la propiedad, la edad del suscriptor y el periodo pactado, variará el valor de la renta aunque al estar limitada por el valor total de la vivienda suele ser más ventajosa que la vitalicia para edades más avanzadas.

Y por último, en la hipoteca inversa de disposición única se percibirá una cantidad única basada en el valor de tasación de la vivienda.

Cancelación

Las hipotecas inversas pueden ser canceladas en cualquier momento y la mayoría de las entidades no cuentan con comisiones al respecto. Eso si, deberemos devolver la cantidad percibida hasta el día de la cancelación. Tenemos que tener en cuenta que al firmar la hipoteca no hemos renunciado a la titularidad de la vivienda sino que la hemos utilizado como garantía.

Al momento de la cancelación, el importe adeudado corresponderá no solo a las cantidades percibidas sino que tendremos que contar con los gastos iniciales abonados por nuestra entidad más los intereses generados hasta el momento de la cancelación.

Liquidación

Ante el fallecimiento del suscriptor de la hipoteca inversa se pueden producir varios escenarios y posibilidades, pues los herederos recibirán tanto la propiedad de la vivienda como la deuda anexa a la misma (proveniente del dinero otorgado al que era su titular).

Esta deuda, dependiendo del caso, variará respecto al total del valor de la propiedad pero la media se sitúa en un 50% del valor de tasación. Por tanto los herederos deberán decidir entre tres opciones principales:

  • Realizar una nueva hipoteca para cubrir la deuda (pudiendo por ejemplo alquilarla para costearla).
  • Pagar la deuda.
  • Vender la casa para pagar la deuda, y en caso de existir beneficio quedarse con la diferencia.

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