Para conocer lo que cuesta adquirir una vivienda hay que tener en cuenta los impuestos que gravan su adquisición. Muchas veces no queda claro qué tributos hay que pagar en cada situación y cuánto gasto suponen. ¿Hay que pagar siempre el IVA? ¿Qué es eso del AJP? ¿Y el ITP? ¿Son compatibles entre ellos?

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IVA, AJD e ITP: ¿Qué es qué?

Cuando llega el momento de calcular la cantidad total a pagar por la adquisición de la vivienda las siglas correspondientes a distintos impuestos se amontonan en la cabeza. Algunas, como el IVA, son conocidas por todos, pero muchos estarán perdidos cuando oigan hablar del AJD o del ITP.

  • El IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido grava el consumo y básicamente somete a tributación las entregas de bienes y prestación de servicios realizadas por empresarios o profesionales, siendo el obligado a soportarlo el consumidor final. El tipo o porcentaje aplicable irá en función del bien o servicio prestado. En el caso de la vivienda nueva, el tipo aplicable es un 10% sobre el valor de venta o un 4% si se trata de una vivienda de protección oficial (VPO).
  • El ITP es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y se aplica generalmente cuando hay una transmisión o venta de bienes entre particulares. El ITP es un impuesto cedido a cada Comunidad Autónoma, de manera que el tipo aplicable varía en función de la comunidad autónoma en la que radique el inmueble en una horquilla de entre el 6% y el 11% . En este caso será el propio comprador el que calcula la cantidad a pagar mediante el modelo de autoliquidación correspondiente y lo presenta en cualquier banco o caja de ahorros.
  • El AJD, por último, es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos pero, en lo referente a la compra de una vivienda lo relevante es la modalidad de Documentos Notariales (DN) se distinguen dos cuotas, una fija y otra variable.
    • La cuota fija hace referencia al papel timbrado en el que deben extenderse los documentos notariales y se cifra en 0,30 euros por pliego y 0,15 por folio.
    • Por su parte, la cuota variable se aplica cuando el objeto de las escrituras es inscribible en los Registros de la Propiedad, Mercantil o Industrial y de Bienes Muebles; es decir, la cuota variable sí es aplicable a la compra de una vivienda. En este caso, la cantidad a pagar dependerá del porcentaje aprobado por cada Comunidad Autónoma, que oscila entre el 0,5% y el 2%.

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No se pagan los tres a la vez

Aunque todos los impuestos citados sean aplicables a la compra de una vivienda, no siempre se deben pagar todos.

  • Vivienda adquirida por compraventa

– Cuando es una vivienda nueva, el comprador debe pagar el IVA y las cuotas fija y variable del AJD. En este caso, el porcentaje que haya determinado cada Comunidad Autónoma para la cuota variable del AJD se calcula sobre el valor declarado de la vivienda, salvo que el valor comprobado por hacienda sea mayor, en cuyo caso se aplicará sobre esta valor. Hay que tener en cuenta que se considera vivienda nueva aquella que se compra directamente al promotor o cuya rehabilitación ha terminado.

-Cuando es una vivienda de segunda mano, se grava con el  ITP y la cuota fija del AJD, pero no la variable. Y es que el AJD y el ITP son incompatibles, de manera que las operaciones que se formalicen en documento notarial en las que se aplique el ITP estarán sujetas a la cuota fija del AJD pero libres de la variable.

-Si es una vivienda nueva, también se paga, como en el caso de la compraventa, el IVA y el AJD en sus cuotas fija y variable. Pero en este caso, el porcentaje de la cuota variable se calcula sobre el importe de la responsabilidad hipotecaria (incluye intereses, costas y gastos) que es la cantidad máxima por la que responde el inmueble en caso de ejecución hipotecaria, y no sobre el valor declarado de la propiedad.

-Si se trata de una vivienda de segunda mano se aplica el ITP y las cuotas fija y variable del AJD (por formalización de préstamo). Aquí también, la cuota variable se calcula en función del importe de la responsabilidad hipotecaria.

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