Cerrar panel

Cerrar panel

Cerrar panel

Cerrar panel

Compra de vivienda 17 feb 2015

La mejor hipoteca (y 4): La firma en notaría

Llegamos a la última estación de nuestro trayecto tortuoso pero enriquecedor para conseguir adquirir una vivienda mediante un préstamo hipotecario. Hemos tenido que superar muchos obstáculos hasta llegar a esta fase final.

Vamos a tratar la fase de la tasación, la preparación de la firma en la entidad financiera y el momento decisivo de acudir ante notario para firmar la escritura de compra-venta y la de préstamo hipotecario.Muchos son lo que desconocen el momento en que realmente se decide todo en la tramitación de una hipoteca: la tasación.

Podemos haber elegido a la perfección la vivienda, negociado con maestría el precio de la compra-venta y obtenido las mejores condiciones financieras que el mercado bancario puede ofrecernos; pero si la tasación sale por debajo de lo esperado, todo el trabajo se puede convertir en humo si no tenemos algún as en la manga.

En teoría el valor de tasación debería ser bastante predecible, pero muchas veces nos llevamos desagradables sorpresas. Dependiendo de la sociedad de tasación con la que trabaja el banco y de los criterios que utiliza el tasador que acude a valorar el inmueble, los resultados pueden diferir bastante de la pre-tasación que hemos solicitado.

Actualmente es muy improbable conseguir una hipoteca por encima del 80% del valor de tasación, por lo que en caso de que el resultado del informe de tasación no sea suficiente, el monto pre-concedido de la hipoteca se tiene que re-calcular a la baja; supongamos que un banco nos ha “aprobado” una hipoteca de 200.000 € sujeto a que no se supere el 80% de la tasación. La sociedad de tasación homologada emite un informe en que valora la vivienda en 222.000 €; aplicado el 80% nos da una hipoteca máxima de 176.000 €. Veamos que ases en la manga podemos utilizar:

  • Aportar una segunda garantía, es decir, una segunda vivienda, aparcamiento o local que pueda hipotecarse por el importe que nos falta para cumplir con el criterio de corte del 80%. En nuestro caso necesitaríamos poder aportar al banco un bien hipotecable en 24.000 €.
  • Disponer de ahorros, propios o de algún familiar o benefactor.
  • Aportar avalistas, con viviendas libres de cargas o con hipotecas residuales; el aval personal no suele ser suficiente para ir a más de un 85% de tasación, si es que la entidad permite superar el 80%. Por tanto, salvo excepciones, aportar avalistas no es lo mismo que aportar hipotecantes no deudores. En el ejemplo utilizado, este as no nos serviría de mucho.

Supongamos que hemos sorteado el obstáculo de la tasación. Estamos de enhorabuena ya que el final está cerca. Para no padecer el típico insomnio de la noche anterior a la firma, nos conviene dejar todos los cabos sueltos que, simplificando, se reducen a tener una copia de la minuta del préstamo hipotecario varios días antes de la fecha de la firma y a recopilar toda la documentación que solicitará el notario.

Revisar las condiciones del préstamo hipotecario

La minuta es el resumen de las condiciones de la hipoteca que la entidad financiera manda a la gestoría que vendrá a la firma y a la notaría. Lo que recoge este documento debe ser lo pactado con el director de la sucursal. Revisarla con atención y detenimiento y asesorarse por profesionales en caso de dudas. Los aspectos más relevantes a analizar se han comentado en una entrada anterior.

Mucha atención con los productos asociados que nos quieran hacer contratar. En el momento de la firma es muy usual que nos salgan con un seguro de protección de pagos con el que no contábamos y productos similares. Preguntarle abiertamente al director varios días antes de la firma sobre este aspecto.

Documentación para la firma de la hipoteca ante notario

Parece una obviedad pero no sería el primer comprador que se deja el DNI original. Y mirar que no esté caducado para evitarse problemas innecesarios.

Los vendedores, al transmitirnos la casa libre de cargas, tienen que traer los justificantes de estar al día de la luz, el gas, el agua, la comunidad en caso de que exista, el certificado de cancelación de deuda de su hipoteca (en caso de tenerla sobre la vivienda que compramos) y el último recibo del IBI, principalmente. Uno de los problemas más frecuentes el día de la firma es que los vendedores no saben que para cancelar su hipoteca, aparte de la deuda pendiente, deben hacer una provisión de fondos para la gestoría de unos 600 € a 1.000 €, para cubrir los gastos de cancelar registralmente la hipoteca que se cancela económicamente el día de la firma.

Llega el gran día, la firma ante notario. Si todo ha ido correctamente, un circunspecto señor o señora al que llaman notario nos leerá las condiciones de la escritura de la hipoteca y la escritura de compra-venta y firmaremos, con la seguridad de que hemos dado a este acto la importancia que se merece la mayor inversión de nuestra vida.

Imagen | Irargerich, Flickr

Otras historias interesantes