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Bolsa de valores Act. 14 jul 2016

Las SOCIMI, ¿ahora o nunca?

recurso monopoly

En el 2009, hace ya cuatro años, y como una de las medidas estrella para dinamizar el mercado inmobiliario, se dio carta de naturaleza legal a las SOCIMI. Pues bien, llegado el 2012, y ante la constatación de que no se había creado una sola SOCIMI, se reforma su marco legal. ¿Estamos ante un ahora o nunca para las SOCIMI?

Vamos a explicar qué son las SOCIMI y qué finalidad tienen, los motivos por los que fracasó el intento del 2009, así como cuales son las características del nuevo régimen, y como puede dar juego a los inversores interesados en el inmobiliario.

¿Qué son las SOCIMI?

Las SOCIMI, sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, vienen a ser la versión española de los REIT, Real Estate Invesment Trusts, tal y como son conocidos en el extranjero. Se trata de vehículos, de instituciones de inversión inmobiliaria con una fiscalidad interesante y que cotizan en Bolsa, y que nacen alrededor de los 60 en los EEUU.

En este sentido, sus ventajas superan las de otras herramientas como los Fondos de Inversión Inmobiliaria o las Sociedades de Inversión Inmobiliaria, ya existentes en España, si bien como veremos su adaptación no fue todo lo flexible que debiera y por eso su fracaso temporal.

¿Qué finalidad tienen estas sociedades inmobiliarias en el régimen español? Invertir para alquilar. Se trataba de crear plataformas de inversión inmobiliaria, cotizadas, con liquidez para entrar y salir, y que sirviesen como herramienta para adquirir inmuebles y ponerlos en el mercado del alquiler.

Se trataba, y se trata, se trata de canalizar la inversión española y especialmente la extranjera para dar salida al stock inmobiliario y a la vez desarrollar una oferta profesionalizada en el mundo del alquiler.

¿Por qué fracasaron en primera instancia?

Habrá quien piense que el motivo del nulo interés a la hora de la creación de SOCIMIs se debió a previsiones de mayores caídas en el mercado, que los interesados optaron por el esperar y ver, aguardando mejores precios de entrada. Es posible, pero entre los profesionales se señalan claramente dos pegas fundamentales, que ya se apuntaban como difíciles o muy difíciles de superar al momento de la promulgación de la primera normativa:

– Un régimen fiscal radicalmente diferente del común de los REIT en nuestro entorno, donde generalmente la sociedad esta exenta y son los inversores los que pagan por los dividendos. Aquí, si bien los impuestos eran inferiores a lo habitual, pagaban sociedad e inversores, disminuyendo notablemente su atractivo.
– Una regulación bastante rígida, siendo especialmente dura la imposición de cotizar en Bolsa, siendo un mercado quizás demasiado formalista y exigente para este proyecto embrionario.

Tras la constatación de que el asunto no prosperaba, a finales del pasado año se reformo el marco legal de las SOCIMI.

Regulación actual de las SOCIMI

Las SOCIMI, que deben tener un capital mínimo de 5 millones de euros, deben destinar el 80% de sus activos a la adquisición de inmuebles urbanos. Estos activos (o más bien activo, pues puede ser solamente uno) deben permanecer, como mínimo, 3 años en el activo de la sociedad.

Igualmente, sus beneficios deben proceder en un mínimo de un 80% del arrendamiento de inmuebles. Además están obligadas a distribuir beneficios anualmente de una serie de porcentajes mínimos, del 80% para arriba, en función del origen de dichos beneficios.

En principio las SOCIMI tributan, y esta es la gran novedad, al 0%, y sus accionistas por los dividendos que reciben. Se introducen mecanismos para lograr, en el caso de accionistas no residentes, una tributación mínima (si los inversores están exentos o se paga menos de un 10%, la SOCIMI tiene un tipo especial del 19% sobre los mismos).

Para gozar de estos beneficios, las SOCIMI deben cotizar en Bolsa, o, y esta es la otra gran novedad, en el MAB, Mercado Alternativo Bursátil, una vía de acceso más simple y barata para estas sociedades.

¿Tienen futuro las SOCIMI?

Hay quien apuesta por el futuro de las SOCIMI una vez se han removido los que se han identificado como principales obstáculos.

Sin embargo, hay quien cree que de nuevo se ha quedada corta, que se apuesta mas por dar cabida a estructuras nacionales ya existentes, antes que a la creación de nuevas sociedades con capital exterior, además de no introducir verdadera alicientes para que se incorporen nuevos inversores particulares.

A día de hoy hay 9 sociedades registradas, y se espera que la primera empiece a cotizar en breve. El tiempo dirá si será sólo un espejismo o tendrá exito la reforma.

Más información | IEF, Fundspeople
Imagen | Philip Taylor PT

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