Los títulos hipotecarios son instrumentos de financiación de las entidades de crédito que forman parte del mercado hipotecario. Por tanto dichos títulos sólo pueden ser emitidos por parte de los bancos, cajas, cooperativas de crédito sociedades de crédito hipotecario, fondos hipotecarios y entidades de financiación.

Dicho de otra forma, los título hipotecarios son una forma rápida de obtener liquidez por parte de las entidades financieras que los emiten.

Tipos de títulos hipotecarios

Podemos encontrar tres tipos de títulos hipotecarios

  • Cédulas hipotecarias.
  • Bonos hipotecarios
  • Participaciones hipotecarias.

Los dos primeros son nominativos, a la orden o al portador y están respaldados por el volumen de préstamos hipotecarios que tiene concedidos su emisor. Los plazos de emisión pueden variar pero pueden llegar hasta los 10 años.

La diferencia entre los bonos y las cédulas hipotecarias es que mientras en las cédulas el emisor respalda estas con el total de prestamos concedidos, en el caso de los bonos están garantizados por un conjunto determinado de préstamos. Por ejemplo de una determinada calificación crediticia.

Las participaciones hipotecarias son una cesión de crédito total o parcial, mediante la cual otra entidad participa en uno o más préstamos hipotecarios y cobra la parte correspondiente a su participación en dicho conjunto de préstamos.

Las participaciones hipotecarias sólo pueden ser emitidas por las entidades participantes en el mercado hipotecario.

Las participaciones hipotecarias permiten a los inversores en créditos hipotecarios participar en los créditos concedidos por las entidades que actúan en el mercado hipotecario mientras las últimas mantienen la administración y custodia.

Las participaciones hipotecarias se suelen emitir a largo plazo dada la naturaleza del instrumento y el inversor corre el riesgo de impago del crédito dado que no hay un cupón establecido como ocurre en los bonos y las cédulas sino que el inversor cobra conforme se va amortizando el préstamo.

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En resumen

– Cédulas hipotecarias: Garantizados por la totalidad de los créditos hipotecarios del emisor. Límite del 90 % de la suma de los capitales no amortizados de todos los créditos hipotecarios de la entidad, aptos para servir de cobertura.

– Bonos hipotecarios: Garantizados por el crédito o créditos hipotecarios vinculados a su emisión. Límite del 90 % del valor de los créditos afectados a su emisión. Vencimiento y tipo de interés no superior al de los créditos vinculados.

– Participaciones hipotecarias: participación en todo o en parte de uno (o varios) créditos hipotecarios (cesiones de parte de esos créditos hipotecarios). Cada uno representa una participación en un crédito particular, y el plazo y tipo de interés no son superiores a los de los créditos que participan. El emisor de las participaciones conserva la custodia y la administración del crédito hipotecario y su titularidad parcial.

Tanto los bonos hipotecarios como las cédulas hipotecarias pueden ser vendidos antes de su vencimiento en un mercado secundario creado para tal fin y que goza de un volumen importante de negociación.

El saldo vivo de títulos hipotecarios en circulación a fin del ejercicio 2014 se redujo un 11% en comparación con 2013, situándose en 401.231 millones de euros según informó el pasado mes de enero la Asociación Hipotecaria Española.

La titulización es un proceso que permite a las entidades financieras la liberación de capital o lo que es lo mismo convertir activos poco líquidos en activos más líquidos y negociables para invertir en nuevos proyectos.

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