En el contrato de compraventa, una de las partes (vendedor) se compromete a entregarle a la otra (comprador) una cosa, a cambio de una contraprestación económica. Para que exista este contrato de compraventa es necesario que la contraprestación sea dineraria, ya que si a cambio del bien se entregara otro, se trataría de una permuta.

Para entender qué es una permuta se debe definir primero definir qué es un contrato de permuta y su relación con el contrato de compraventa. Si acude a la fuente primordial, el Código Civil español, encontrará una escueta definición de la permuta en su artículo 1.538 y siguientes: “La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”.

En pocas palabras, es un contrato de intercambio, en el que los contratantes se entregan bienes, y no dinero.

La permuta inmobiliaria en España

Una de las permutas que podemos encontrar en el mercado es la inmobiliaria. En el caso de la permuta inmobiliaria, ambas partes intercambian un inmueble de su propiedad aunque normalmente la valoración de ambos inmuebles no es idéntica y por lo que una de las partes también aporta dinero. En este caso, podría llegar a pensar que existen dos contratos al mismo tiempo, el de permuta y el de compraventa. Pero si la parte monetaria es relativamente pequeña respecto al valor dado a los bienes permutados y en la intención de las partes está intercambiar ambos bienes, el contrato será tratado como si de una permuta se tratara.

El procedimiento para permutar inmuebles entre particulares es relativamente sencillo si no hay hipotecas pendientes en las viviendas. Para ello, se pacta el valor de ambos inmuebles, ya sea el valor de mercado o el de tasación. Acto seguido, se firma ante notario una escritura de permuta y, para finalizar, se transmite la titularidad de ambos bienes.

En el caso de que existieran hipotecas sobre uno o ambos inmuebles, la transacción se complicaría, ya que la entidad financiera deberá aprobar una nueva hipoteca, una novación con cambio de titular deudor o se tendrá que acudir a otra entidad dispuesta a conceder una nueva hipoteca. Al cambiar la titularidad de ambos bienes, el banco mantiene una hipoteca sobre el mismo bien pero con un titular distinto. Por lo tanto, dependiendo de la solvencia económica del nuevo deudor, aprobará o no la hipoteca. En este caso, además de los gastos e impuestos implicados en la permuta que se mostrarán a continuación, quizás tendría que añadir gastos de novación, cancelación o constitución de hipoteca.

En cuanto a los gastos y tributos de una permuta de inmuebles urbanos entre personas físicas, deben tenerse en cuenta:

  • Los gastos de notaría y registro de la escritura de permuta.
  • El Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales, del 7%, y Actos Jurídicos Documentados, que recaerá sobre ambos inmuebles, al darse dos hechos imponibles simultáneos (no se aplica IVA al suponer que ambos permutantes no son empresarios).
  • El Impuesto Sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana, más conocido por Plusvalía Municipal, impuesto municipal que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto en la permuta.
  • La ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. La base sobre la que aplicar este gravamen es la diferencia entre el valor de adquisición del bien que se transmite y el valor que se ha tomado a efectos de la permuta, con los correspondientes gastos inherentes a la operación.