La titulización es un proceso que permite a las entidades financieras gestionar su balance y cumplir con los ratios regulatorios de liquidez. Por un lado, pueden servir como instrumento para convertir activos poco líquidos en otros más líquidos y negociables, y utilizar esa liquidez para invertir en nuevos proyectos o conceder más crédito, por ejemplo, o para amortizar otras fuentes de financiación más costosas. Por otro lado, los títulos emitidos también pueden ser utilizados como colateral para acceder a la liquidez que ofrece el Banco Central Europeo.

Desde el punto de vista de los inversores, los títulos hipotecarios permiten diversificar la cartera y obtener una renta a largo plazo en forma de cupón periódico, con un riesgo limitado (dado que la cartera hipotecaria que está detrás respalda la inversión), y una liquidez elevada (pueden venderse los títulos en cualquier momento en el mercado secundario). Su principal riesgo deriva de la evolución de los tipos de interés, que haría que su valor de mercado se redujera (y por tanto, en ese caso el inversor tendría que hacer frente a una pérdida del capital invertido). También en un contexto de elevada inflación el rendimiento real de los títulos disminuiría o podría llegar a ser incluso negativo (cupón - inflación).

Los dos primeros pueden ser nominativos, a la orden o al portador, y están respaldados por el volumen de préstamos hipotecarios que tiene seleccionados por el emisor. Los plazos de emisión pueden variar pero pueden llegar a superar los 10 años. Tanto los bonos hipotecarios como las cédulas hipotecarias pueden ser vendidos antes de su vencimiento en un mercado secundario creado para tal fin y que goza de un volumen elevado de negociación. La diferencia entre ambos es que mientras en las cédulas el emisor puede hacer variaciones en la cartera hipotecaria que respalda la emisión durante la vigencia de la misma, en el caso de los bonos hipotecarios no existe esta posibilidad (son seleccionados por el emisor en el momento de la emisión y se mantienen inalterados hasta su vencimiento).

Por último, las participaciones hipotecarias son una cesión de crédito, mediante la cual un inversor puede participar en el capital pendiente de amortización de una cartera de préstamos hipotecarios y cobra la parte correspondiente a su participación en dicho conjunto de préstamos. Sólo pueden ser emitidas por el originador de esos préstamos.

Las participaciones hipotecarias se suelen emitir a largo plazo dada la naturaleza del instrumento subyacente y permiten al inversor participar en los créditos concedidos por las entidades que actúan en el mercado hipotecario mientras estas últimas mantienen la administración y custodia. Es importante tener en cuenta que el inversor corre el riesgo de impago del crédito (no hay un cupón establecido como ocurre en los bonos y las cédulas, sino que el inversor cobra conforme se va amortizando el préstamo).