Cerrar panel

Cerrar panel

Cerrar panel

Cerrar panel

Hipotecas Act. 17 may 2018

Subrogación en préstamos hipotecarios por cambio de deudor

Reformar la casa contra el calor o el frío

La subrogación de hipotecas por cambio de deudor es el caso habitual de la venta de un inmueble sobre el que pesa una hipoteca, y el comprador se subroga en la posición del antiguo dueño a la vez que paga la diferencia hasta el precio de venta.

Conocemos como subrogación el cambio en una relación jurídica preexistente de una de las partes, que pasa a ser sustituida por otra que se coloca en la misma situación y asume los derechos y obligaciones que le corresponden. En palabras llanas una de las partes se desliga de la obligación hipotecaria, el vendedor y es sustituido por otro que las asume, el comprador que asume la hipoteca.

En un préstamo hipotecario hay dos partes, un acreedor o prestamista, y un deudor o prestatario, la sustitución del primero de ellos está regulada por la Ley 2/1994 de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, pero esta regulación no alcanza al cambio de deudor, al no existir, como vemos, una ley especial debemos acudir al Código Civil y a la Ley Hipotecaria para buscar la regulación de esta figura.

Nos encontramos en primer lugar con el requisito del consentimiento del acreedor para que pueda producirse un cambio de deudor, tal y como establece el Código Civil, parece lógico que no pueda realizarse un cambio de deudor sin la aceptación del acreedor, ya que esto podría modificar sustancialmente el negocio suscrito, obviamente no es lo mismo un deudor que otro, ni tiene el mismo patrimonio ni las mismas obligaciones pendientes. Como consecuencia de esto debemos indicar que:

La entidad financiera tiene la facultad de aceptar o no la subrogación del nuevo deudor, que no le resulta obligatoria sino facultativa

No obstante puede suceder que se transmita el inmueble sin conocimiento ni intervención de la entidad acreedora, en ese caso no se transmitirá la responsabilidad personal, que seguirá obligando al firmante de la hipoteca que ya ha vendido el inmueble.

La Ley Hipotecaria establece que el vendedor quedará desligado de su obligación personal si así lo pactan en la escritura de compraventa y la entidad financiera (el acreedor) presta su consentimiento expreso o tácito. Recapitulemos: la venta del inmueble transmite la propiedad de un bien gravado con una carga – hipoteca – de la que responde el inmueble independientemente de quien sea el dueño, que también tendrá una responsabilidad personal – si la subasta del inmueble no sirve para pagar toda la deuda- si es el firmante del préstamo hipotecario o se ha subrogado también en esta posición.

En todos estos casos, de venta de un inmueble gravado con una hipoteca, corresponde al vendedor informar sobre las condiciones, responsabilidad hipotecaria y datos de notario e inscripción, la entidad financiera únicamente debe aceptar o no al nuevo acreedor, pero le está vedado facilitar la información previamente, información que por otro lado tiene carácter público y por tanto hay que consultar en el Registro de la Propiedad.

Una vez la entidad acepta la subrogación sí que está obligada a informar sobre las condiciones financieras del préstamo en el que se va uno a subrogar, de acuerdo con lo que impone la Orden de Transparencia de las condiciones Financieras.

Asimismo y como criterio de buena práctica bancaria, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España exige que el documento de subrogación contenga la máxima información posible y no omita aspectos fundamentales que pudieran condiciones el coste de la operación o la voluntad del cliente.

Se considera una mala práctica financiera el no informar previa y detalladamente a los clientes sobre gastos, impuestos o provisiones de fondos que implique la operación de subrogación, también se considera una mala práctica que la entidad no asuma los costes derivados de la información errónea que pueda facilitar en relación con los impuestos que gravan esta operación.

El cobro de una comisión de apertura está considerado también cómo mala práctica, solo aceptándose en los casos que se realiza también una ampliación del crédito, y podrá aplicarse exclusivamente a la cantidad por la que se amplía el préstamo. También puede existir una comisión por subrogación de posiciones deudoras.

Otras historias interesantes