El sector inmobiliario español dejará atrás la recesión en 2016

BBVA Research y el área de BBVA Real Estate presentan el informe Situación Inmobiliaria España, que con carácter cuatrimestral analizará la evolución del mercado inmobiliario. Este informe constata que el sector está mostrando un tono positivo y los datos disponibles indican una mejora significativa de la demanda en un entorno de aumento del crédito y estabilización de precios.

Además, la escasa salida al mercado de vivienda de nueva construcción está permitiendo la reducción significativa del inventario y, en los mercados más activos, terminar con el exceso de oferta. Este año también se está produciendo una mejora relevante de la actividad promotora. Con todo, en 2015, por primera vez desde el comienzo de la crisis, la edificación residencial pasará a contribuir positivamente al crecimiento del PIB.

En este sentido, el informe constata que el cambio de tendencia de la demanda, iniciado en 2014, se ha consolidado a lo largo de 2015. De hecho, se espera que el año en curso concluya con la venta de unas 400.000 viviendas, en torno al 10% más que en 2014. Este ritmo de ventas se acelerará en el cuarto trimestre y la tendencia continuará también en 2016.

Tras esta tendencia se encuentra la mejora de los fundamentales de la demanda:

- La recuperación del mercado de trabajo y el aumento de la renta disponible de los hogares

- La positiva evolución de los mercados financieros y la estabilización de los precios residenciales

- La buena marcha de la compra de vivienda por parte de ciudadanos extranjeros

- Un entorno de estabilidad financiera, con tipos de interés hipotecarios en niveles mínimos y con mejora de la confianza de los hogares.

En cualquier caso, la recuperación de las ventas de viviendas muestra una marcada heterogeneidad regional. Así, tanto las zonas de mayor actividad económica como aquellas más expuestas al turismo extranjero gozan de una ventaja comparativa frente a las regiones menos dinámicas.

Mejora en la construcción

BBVA Research y Real Estate también apuntan que la actividad constructora está mejorando en 2015. De hecho, en los tres primeros trimestres del año, la firma de visados se ha incrementado el 31% interanual. Algo que viene avalado por la evolución positiva del mercado de trabajo y por la recuperación de que la confianza de los promotores, cuya percepción del riesgo inherente a las operaciones inmobiliarias ha mejorado gradualmente desde que la economía española tocara fondo en 2013.

La recuperación de la actividad constructora también presenta una elevada dispersión espacial. El estudio refleja que la recuperación está ligada a factores que van más allá de corrección sufrida en la crisis o al volumen de inventario, como las características de la propia sobreoferta, la evolución de la demanda de vivienda doméstica y extranjera, o la previsión de crecimiento económico.

Si bien la corrección de la actividad constructora en la última crisis ha sido mucho más profunda que en crisis anteriores, a día de hoy, los procesos de saneamiento que se han realizado en el sector, y la reducción de los costes financieros, como consecuencia de la rebaja de los tipos de interés, han dado lugar a una situación más desahogada en las empresas del sector.

Además, la sobreoferta de vivienda nueva continúa reduciéndose. De hecho, el bajo nivel de nuevas viviendas terminadas en los próximos dos años y el aumento esperado de las ventas, anticipan un descenso más rápido del inventario en los próximos periodos.

Recuperación de los precios 

El crecimiento de la demanda en un contexto de reducción de la oferta favorece la estabilización de los precios de la vivienda. El informe indica que el precio ha iniciado su andadura por la fase de recuperación de un nuevo ciclo. Una recuperación que en este momento se sitúa en un periodo de estabilización y está siendo más lenta que en ciclos anteriores.

En el primer semestre de 2015 los precios residenciales han mostrado una estabilización en un número creciente de mercados. Esta tendencia se está generalizando de tal forma que los valores medios comienzan ya a presentar ciertas revalorizaciones tanto en el ámbito nacional como en el de las comunidades autónomas.

Por tipología, se observa una evolución similar tanto en la vivienda nueva como la usada. No obstante, mientras el ajuste ha sido más intenso en el segmento de la vivienda usada, la recuperación se ha iniciado con más rapidez en la vivienda nueva.

El informe también resalta que el regreso de la financiación al sector inmobiliario está facilitando tanto la expansión de la demanda como la vuelta de la promoción residencial, contribuyendo a la recuperación del sector.

La estabilización del mercado residencial, en lo que a precios y ventas se refiere, y una mayor confianza por parte de los hogares, han sido los principales factores que han sustentado el aumento de la demanda de crédito hipotecario desde 2014, según datos del Banco de España.

La mejora del escenario macroeconómico en 2015 junto con la posible intensificación de las medidas de estímulo que pondrá en marcha el BCE en los próximos meses, permitirán que se consolide la tendencia positiva de las operaciones de financiación a las familias.

Las perspectivas del sector para el año en curso son positivas y todo apunta a que el mercado seguirá avanzando por la senda de recuperación iniciada en 2014. La oferta no se mostrará impasible y reaccionará a esta evolución creciente de la demanda, esperándose un incremento de la iniciación de viviendas también en 2016. Por su parte, el precio de la vivienda comenzará a crecer en términos agregados.

Nuevo indicador de accesibilidad-riesgo

El informe Situación Inmobiliaria también presenta un nuevo indicador de accesibilidad-riesgo que refleja el nivel de concentración de riesgo de las familias en el sector inmobiliario cuando adquieren una vivienda. Este indicador observa la relación entre la capacidad de endeudamiento de las familias y el precio de las viviendas. Para ello, se calcula el importe teórico de la capacidad de financiación de una familia a partir de sus ingresos brutos, las tasas de interés y la maduración de los préstamos hipotecarios.

Si dicho valor teórico es superior al precio de la vivienda en el mercado, las familias no estarán sobreexpuestas al riesgo inmobiliario y se prevé que podrán hacer frente a condiciones adversas futuras. En la actualidad, más de la tercera parte de los municipios  no presentan riesgo inmobiliario según el indicador.