El peso del ‘real estate’ en las carteras de altos patrimonios españoles duplica a las globales
Entre 2019 y 2025, los inversores privados de altos patrimonios y banca privada en España han canalizado 7.435 millones de euros hacia activos inmobiliarios, lo que supone una media del 8% del total invertido en ‘real estate’ y un máximo histórico del 11,3% en los primeros nueve meses de 2025. Solo en lo que va de año, la inversión privada ha superado no sólo la cifra registrada en 2024, sino también marca el récord de la serie histórica, reflejando la relevancia de este tipo de inversión en los grandes patrimonios en España debido a la diversificación y preservación del capital. Según el informe, el inmobiliario representa entre el 30% y el 40% de las inversiones de los grandes patrimonios en España, situándose como la primera o segunda clase de activo por peso. Esta preferencia, más marcada que en el promedio global (12-17%), responde tanto a razones culturales como a su aportación al binomio rentabilidad-riesgo.
Así lo refleja el estudio ‘Inversión Privada y Sector Inmobiliario: Tendencias’, elaborado por CBRE, a través de sus equipos de Research y Clientes Privados, y el área de Estrategia y Análisis de Banca Privada de BBVA en España, que analiza el comportamiento de los inversores privados y las nuevas tendencias que están definiendo su gestión patrimonial.
El estudio conjunto, que combina la perspectiva financiera y patrimonial de BBVA Banca Privada con el conocimiento profundo del mercado inmobiliario de CBRE, revela la consolidación del inmobiliario como pilar estratégico en las inversiones de grandes patrimonios, con un crecimiento del 67% en el ticket medio de las operaciones, alcanzando los 24 millones de euros (frente a los 14 millones de 2024), lo que evidencia una mayor profesionalización y sofisticación de las estructuras inversoras.
Para Miriam Goicoechea, director sénior de Research en Iberia de CBRE, “desde 2020, la inversión privada ha mostrado resiliencia, manteniendo su actividad incluso en contextos de contracción general del mercado, como ocurrió en 2023 con la subida de tipos de interés. Este comportamiento refuerza la percepción del inmobiliario como un activo refugio para los grandes patrimonios, y en concreto por su capacidad de generar valor en un contexto de transformación estructural del sector”.
Inversión inmobiliaria: cultura y rentabilidad
Según el informe, el inmobiliario representa entre el 30% y el 40% de las inversiones de los grandes patrimonios en España, situándose como la primera o segunda clase de activo por peso. Esta preferencia, más marcada que en el promedio global (12-17%), responde tanto a razones culturales como a su aportación al binomio rentabilidad-riesgo.
En palabras de Marta de Miguel, directora sénior de Clientes Privados en CBRE, “España ha mantenido tradicionalmente una alta exposición patrimonial al sector inmobiliario, aunque en las dos últimas décadas ha evolucionado desde una gestión puramente patrimonial a una posición más diversificada y con estructuras más complejas siempre teniendo en cuenta el objetivo de preservar capital y la eficiencia fiscal. Hoy la gestión inmobiliaria requiere de un nivel de sofisticación muy superior y una estrategia de gestión de los activos que tenga como objetivo aumentar el valor de sus inversiones. Para el inversor es importante rodearse de equipos con conocimiento profundo del mercado, especialización y experiencia para tomar las mejores decisiones con una visión a largo plazo”.
El análisis destaca que los activos inmobiliarios aportan menor volatilidad (3–6% anual) y baja correlación con la renta variable o la renta fija, lo que permite estabilizar carteras y mejorar la rentabilidad ajustada al riesgo. Además, la indexación de rentas a la inflación y la generación de flujos constantes de caja consolidan al sector como un refugio frente a la incertidumbre de los mercados financieros.
Desde 2019, los inversores privados han concentrado su actividad en el sector retail (34%), las oficinas (28%) y los hoteles (25%), con Madrid y Barcelona como los principales polos de atracción, que aglutinan más del 60% de la inversión total. Por su parte, el mercado de compraventa residencial tradicional (‘build to sell’) queda fuera de los volúmenes de inversión, aunque registra una intensa actividad privada, especialmente en proyectos de rehabilitación de edificios y cambios de uso para vivienda de lujo en régimen de compraventa.
Con relación a la inversión de los grandes patrimonios, Marta de Miguel señala que “el inmobiliario no es un activo complementario, sino estructural. Mejora el equilibrio entre rentabilidad y riesgo, genera estabilidad y actúa como ancla del patrimonio frente a la volatilidad financiera”.
El acompañamiento de los gestores, clave para anticipar tendencias
“En España se estima que un 75% de los ‘family offices’ no están completamente profesionalizados y que más de un 30% afrontarán un relevo generacional en los próximos diez años. El papel del asesor especializado con presencia global se vuelve esencial: interpretar las dinámicas del mercado, anticipar tendencias y acompañar al inversor privado en la creación de valor sostenible a largo plazo”, señala el responsable de Estrategias de Inversión de Banca Privada de BBVA en España, Álvaro Manteca.
La sostenibilidad, además, se consolida como un motor de valor. Los edificios con certificaciones ambientales y buena eficiencia energética no solo logran mayor rentabilidad a largo plazo, sino que permiten acceder a financiación verde y atraer coinversión institucional. Del mismo modo, la adopción de tecnología e inteligencia artificial está revolucionando la forma de analizar carteras, anticipar tendencias y gestionar operaciones inmobiliarias en tiempo real.
El análisis apunta a que el nuevo ciclo de inversión privada estará definido por tres grandes vectores: la sostenibilidad, la digitalización y el impacto social. Más de un 76% de las ‘family offices’ ya integran factores ESG en sus decisiones, y se espera que su peso en las carteras crezca del 36% al 46% en los próximos cinco años.