BBVA México destaca que el mercado hipotecario disminuyó 4.5% en el primer semestre de 2025

El resultado se debe principalmente al subsector de Obra Civil, lo que se esperaba, dado el recorte de recursos para obra pública del orden de 12.6% en términos constantes respecto al 2024.

En contraste, la Edificación privada mantiene un crecimiento sólido del 4.9%, acumulando 11 trimestres consecutivos de expansión, sostenida por la recuperación del crédito bancario y el dinamismo de la construcción de vivienda. Sin embargo, este avance del sector privado no ha sido suficiente para compensar la disminución de la inversión pública, lo que ha limitado la generación de empleo y reducido el valor total de la producción en un 15.5 % respecto a 2024.

A pesar del retroceso actual, las perspectivas para 2026 apuntan a una recuperación gradual, sustentada en tres factores: el aumento proyectado de 8.6% en el presupuesto de obra pública contemplado en el Proyecto de Presupuesto de Egresos de la Federación, la reactivación del crédito a la construcción tras haber tocado piso en 2025, y el repunte de la edificación residencial, que podría fortalecerse con la ejecución de la nueva política de vivienda. De concretarse estos elementos, el PIB del sector podría crecer en 2026, revirtiendo parcialmente la tendencia negativa y sentando las bases para una recuperación más sostenida del sector construcción en México.

Vivienda

De acuerdo con el estudio, el mercado de vivienda en México atraviesa una contracción significativa, marcada por la caída del crédito hipotecario y el debilitamiento del poder adquisitivo de los hogares. En el primer semestre del año, el número total de hipotecas otorgadas disminuyó 9%, y el monto total 4.5%, esto en comparación anual con el mismo periodo de 2024. La banca comercial registró una reducción del 6.8% en número de hipotecas para adquisición y 10.3% en monto, mientras que los organismos públicos —Infonavit y Fovissste— también reportaron descensos en la originación. En paralelo, la tasa de morosidad alcanzó 3%, que aunque no es un signo de alarma, sí evidencia mayores dificultades de pago por parte de los acreditados.

Aun cuando se han anunciado planes para construir 1.7 millones de viviendas, los registros en el RUV muestran un retroceso de 8.2% en nuevos proyectos y el inventario creció 7.6% tras dos años de caídas. La apreciación de la vivienda, que se mantiene por encima del 8% anual, ha superado ampliamente el crecimiento de los ingresos, agravando la falta de asequibilidad. En este contexto, el mercado enfrenta un doble desafío: ampliar el acceso al crédito hipotecario de forma sostenible y garantizar una mayor oferta de vivienda asequible, especialmente en el segmento de interés social, donde se concentra la mayor necesidad y el menor dinamismo financiero.

Coyuntura estatal

En el Informe ‘Situación Inmobiliaria’ México se observa que el mercado hipotecario mantiene una marcada concentración regional, con una fuerte dependencia de los grandes centros metropolitanos que en conjunto absorben más de la mitad del financiamiento total. A su vez estos estados tienen los montos promedio más altos, mientras que otros, principalmente del sur y sureste, tienen una participación marginal, tanto en número de operaciones como en volumen de crédito, lo que refleja un acceso limitado al financiamiento y un rezago estructural en sus mercados de vivienda.

Además, el informe subraya que esta concentración del crédito hipotecario guarda estrecha relación con la distribución del empleo formal y de los ingresos, los cuales también se concentran en las zonas industriales y urbanas más desarrolladas. Mientras los estados del Norte y del Bajío impulsan el crecimiento del empleo y muestran carteras hipotecarias más sólidas, los del sur enfrentan mayores tasas de morosidad. En el ámbito de precios, la apreciación de la vivienda mantiene un mayor dinamismo en los estados turísticos y del norte, mientras que las grandes áreas metropolitanas comienzan a estabilizarse.

Demanda potencial

El estudio estima una demanda potencial de 7.5 millones de viviendas para los próximos años, de las cuales el 41.6% corresponde al segmento tradicional y el 35.2% al de interés social, reflejando que la mayor parte de la demanda proviene de hogares de ingresos bajos y medios, que requieren soluciones asequibles y acceso a financiamiento formal. Aunque los hogares afiliados concentran la mayor parte del potencial de compra, una proporción relevante de los no afiliados permanece excluida del sistema financiero.

La demanda se concentra fuertemente en 6 entidades mientras que los estados del sur y sureste presentan una participación mucho menor. Esta concentración territorial plantea importantes retos para la planeación de políticas públicas y la orientación de inversiones hacia mercados locales menos desarrollados. Por otro lado, se observa una desconexión entre la localización de la demanda y la oferta de proyectos de vivienda, ya que algunos estados con alta demanda tienen una baja proporción de créditos otorgados y pocos proyectos en ejecución; mientras que otros con menor presión habitacional presentan una oferta sobredimensionada. Es necesario equilibrar la política habitacional, ampliando el financiamiento inclusivo y alineando la oferta de vivienda con las verdaderas necesidades regionales del país.

Obra pública

El estudio demuestra que el presupuesto público destinado a obras de infraestructura tiene un efecto positivo y significativo en la actividad del sector construcción, particularmente en la Obra Civil, aunque este impacto varía dependiendo del tipo de proyecto y de la región. Entre 2016 y 2025 se asignaron 8.7 billones de pesos a proyectos de obra pública, concentrándose el 76.7% en desarrollo económico, principalmente en infraestructura energética, mientras que solo 21.3% se destinó a desarrollo social. Sin embargo, esta concentración de recursos no se ha traducido en un crecimiento económico proporcional, ni en mejoras sostenidas de su actividad productiva, evidenciando un bajo aprovechamiento de la inversión pública.

Por último, el Informe ‘Situación Inmobiliaria’ México señala que de acuerdo con el proyecto de presupuesto para 2026, el gasto en obras públicas relacionadas al sector energético seguirá altamente concentrado en tan sólo tres entidades, Tabasco, Campeche y Veracruz, que obtendrían el 78.8% de estos recursos, poco más de 279 mil mdp. En el caso de las obras asociadas a transporte, el monto es muy cercano a los 200 mil mdp, siendo la Ciudad de México la principal beneficiada en este rubro.

Por último, en referencia a las obras hidráulicas, este monto es apenas de 20.8 mil mdp, el 10% del rubro anterior. De acuerdo con el análisis de BBVA Research México, el presupuesto dedicado a obras de transporte tendría el mayor efecto en el valor bruto de la construcción de este tipo de obras y por lo tanto en el PIB de Obra Civil. Esto podría ser un indicador para reasignar estos presupuestos a obras con mayor impacto, como serían las energías sustentables o el abasto de agua.