"El crecimiento del precio de la vivienda se modera"
La venta de viviendas creció en septiembre, pero se mantiene el tono de moderación. Los determinantes de la demanda permanecen fuertes y, aunque el mercado hipotecario sigue apoyando al sector, la firma de hipotecas se desacelera. El precio de la vivienda creció, pero a tasas más moderadas, y la evolución de los visados apunta a un crecimiento de la iniciación de viviendas.
En el 'Observatorio Inmobiliario de España' se analizan los datos relevantes para el sector inmobiliario publicados durante el mes de noviembre. En esta ocasión el Servicio de Estudios y el área de Real Estate de BBVA apuntan hacia una moderación de la evolución de las ventas y del precio de la vivienda en el tercer trimestre del año.
Según los datos del Consejo General del Notariado (CIEN), en septiembre, la venta de viviendas creció el 9,1% intermensual, una vez corregida la estacionalidad propia del mes. Pese a este incremento, en los últimos meses se aprecia una reducción del dinamismo de las operaciones de compraventa. Aún así, el acumulado de los nueve primeros meses del año muestra un crecimiento interanual de las ventas del 13,1%, elevándose el número de ventas hasta las 327.000, una evolución en línea con las 445.000 previstas para el conjunto del año.
El mercado residencial sigue respaldado por la solidez de los determinantes de la demanda residencial. La economía volvió a crear empleo en el tercer trimestre del año. Las condiciones de financiación siguen siendo propicias para las familias ya que los tipos de interés permanecen en mínimos. Además, los consumidores siguen siendo relativamente optimistas con la percepción de la situación económica en los próximos doce meses. Todo ello en un contexto de expectativas positivas en torno a la futura evolución del mercado inmobiliario.
El mercado hipotecario sigue mostrando unas condiciones favorables para el endeudamiento de los hogares. Además, éstos siguen reduciendo su deuda hipotecaria, situándose en los niveles más bajos desde el inicio de la crisis. Por tanto, el mercado hipotecario cuenta con unos tipos de interés que permanecen en mínimos y unos hogares, en general, menos endeudados y con mayor renta. Dos factores que propician su crecimiento.
Así, en septiembre y octubre el nuevo crédito otorgado a los hogares para compra de vivienda evolucionó mejor de lo esperado. Aunque las tasas de crecimiento interanual fueron negativas(-15,9% y -7,7%, respectivamente), fue debió al efecto base derivado de las refinanciaciones llevadas a cabo por parte de algunas entidades tras la eliminación de la clausulas suelo en 2015. Si se elimina ese efecto, el incremento interanual del crédito sería del 18,4% en septiembre y del 6,4% en octubre. De este modo, el crecimiento acumulado entre enero y octubre de 2016 de esta partida de crédito fue del 21,8% interanual.
El número de hipotecas concedidas para la adquisición de viviendas también muestra una atenuación del crecimiento. Las hipotecas aprobadas en septiembre crecieron el 5% el 12,3% interanual. Con todo, en los nueve primeros meses del año las hipotecas mostraron un incremento del 22,6% respecto al mismo periodo del año anterior.
En esta ocasión el 'Observatorio' indica que el precio de la vivienda en el tercer trimestre creció a una tasa más moderada que en los periodos anteriores. Según los valores de tasación publicados por el Ministerio de Fomento en el 3T16 el precio creció el 1,6% interanual, lo que supone el sexto mes consecutivo de crecimiento. Pese a todo, la moderación del crecimiento en los dos últimos trimestres invita a revisar a la baja la previsión del precio de la vivienda en 2016 en unas cinco décimas, situándola en el entorno del 2,0%.
El precio de la vivienda volvió a exhibir una elevada heterogeneidad geográfica. En el 3T16 mostró un peor comportamiento que en los trimestres precedentes en todas las comunidades excepto en Cataluña y C. Valenciana. En cualquier caso, en la mayoría de las regiones el precio de la vivienda ha dejado atrás el mínimo, y tan sólo en País Vasco el precio sigue anclado en el mínimo. Destacan los ascensos desde mínimos de Baleares (13,3% en términos reales), Madrid (10,7%) y Canarias (8,4%). Así, según el Ministerio de Fomento el precio de la vivienda en España acumula un incremento del 3,0% desde el mínimo alcanzado en el 3T14.
En este contexto, los permisos para iniciar nuevas viviendas crecieron en septiembre el 8,1% interanual. Con esto, el acumulado de los tres primeros trimestres del año muestra un incremento interanual del 32,2%. El resto de indicadores de la actividad constructora muestra señales mixtas: el empleo en la construcción creció el 0,5% pese a la contracción de la obra pública, pero el consumo de cemento se redujo el 7,2% interanual. Sin embargo, el crecimiento de los visados parece no haberse trasladado todavía a la inversión residencial que en 3T16 creció a una tasa trimestral del 0,2%. Así, es de esperar que en los próximos trimestres el avance de la actividad constructora se traslade a un aumento de esta partida de la inversión.