BBVA Research prevé que los precios de la vivienda en España seguirán subiendo ante el desequilibrio entre oferta y demanda
BBVA Research prevé que la demanda de vivienda en España seguirá impulsada por el empleo, el alza de los salarios y la inmigración. Sin embargo, la escasez de oferta limitará las ventas y mantendrá la presión al alza sobre los precios. En la última publicación sobre el sector inmobiliario, el servicio de estudios de BBVA estima que el precio de la vivienda crecerá con fuerza, con estimaciones de un repunte del 10,2% para 2026 y una posterior moderación hasta el 6,8% durante 2027. Además, los economistas destacan que la rentabilidad del sector constructor sigue siendo baja comparada con Europa.
Los economistas observan que los determinantes de la demanda de vivienda continuarán sólidos en 2026 y 2027: los tipos de interés permanecerán en niveles relativamente bajos; la renta salarial seguirá aumentando gracias al crecimiento del empleo y a la subida de los salarios, y, además, el saldo migratorio mantendrá la formación de hogares en cotas próximas a las 200.000 unidades al año. Por su parte, se espera que la compra por parte de extranjeros siga siendo elevada, en parte, porque la tensión geopolítica actual puede derivar en una mayor llegada de turistas, lo que podría propiciar la compra de viviendas.
BBVA Research constata que, en la actualidad, el incentivo a la compra es superior al del alquiler. El esfuerzo, en términos de renta salarial, para acceder a una vivienda en alquiler es muy superior al de la compra (una vez descontada la entrada exigida para adquirir un préstamo hipotecario). De hecho, desde comienzos de 2025 se ha intensificado la intención de compra de vivienda en todos los cuartiles de renta, mientras que años atrás solo destacaba la mayor intención del cuartil de renta superior.
Los economistas estiman que la subida de precios continuará evidenciando el desequilibrio entre oferta y demanda. A pesar de que distintos factores continuarán apoyando el crecimiento de la demanda, la falta de oferta a precio asequible puede limitar el avance de las ventas (-1,6% en 2026 y 1,1% en 2027). Las estimaciones apuntan a que la construcción de vivienda nueva crecerá un 12,5% en el bienio 2026-2027), pero de manera insuficiente, y no evitará que el precio de la vivienda crezca con fuerza tanto en 2026 (un 10,2%) como en 2027 (un 6,8%). La moderación hacia el siguiente año sería consistente con la moderación de las ventas.
Las tensiones geopolíticas elevan los costes de producción
El servicio de estudios observa que las tensiones geopolíticas podrían elevar los costes de producción y afectar la demanda. Al igual que sucedió con la invasión de Rusia a Ucrania en 2022, el conflicto en Oriente Próximo podría derivar en un incremento del precio de las materias primas asociadas a la construcción, lo que podría afectar a la ya reducida rentabilidad del sector y, por tanto, al desarrollo de nuevos proyectos. Asimismo, el aumento de la inflación supondrá un riesgo para la recuperación de poder adquisitivo y la capacidad de compra de los hogares.
La publicación lleva a cabo una actualización del análisis de rentabilidad del sector que se hizo a finales de 2025. Se pone de relieve que la rentabilidad de las empresas españolas en 2024 continúa siendo inferior a la media europea en las principales actividades de la economía, aunque las diferencias son particularmente acuciantes en la construcción. Sigue evidenciándose un mayor peso de las pymes que en las economías del entorno, las cuales son menos rentables que las grandes.
La rentabilidad sobre fondos propios (ROE) del sector de la construcción residencial mejoró en 2024, pero sigue siendo relativamente baja y se sitúa sensiblemente por debajo de lo que se observa en otros países europeos. Los márgenes se mantienen relativamente en línea con lo observado en años recientes, aunque mostraron una leve mejora en 2024. La reducida rentabilidad se explica, principalmente, por la baja rotación de activos y el elevado peso de los recursos propios en la financiación.
“Incrementar la oferta pasa por aumentar la rentabilidad, sobre todo de las pequeñas empresas”, apuntan los economistas. “Acelerar los plazos de transformación del suelo debe ser una prioridad. Además, sería recomendable mejorar la regulación, incidir en la reducción de los costes operativos de las empresas, e impulsar la productividad. A este respecto, la puesta en marcha del fondo soberano España crece podría favorecer la rentabilidad del sector si ello permite la liberación de recursos propios”, añaden.
En su opinión, la falta de consenso y coordinación entre administraciones está obstaculizando reformas clave para ampliar la oferta de vivienda. La ausencia de acuerdos políticos está dificultando el cumplimiento de los objetivos del sector. “En un contexto de escasez de producto, resulta prioritario focalizar los esfuerzos en medidas que impulsen la oferta de vivienda, tanto en compra como en alquiler”, concluyen.