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Análisis económico 07 nov 2018

La edificación en México creció 3.4% e impulsa al sector construcción

BBVA Bancomer estima que el sector construcción se recuperará antes que el mercado hipotecario. Así lo indica en el Informe Situación Inmobiliaria, desarrollado por el área de Estudios Económicos de la institución financiera y correspondiente al segundo semestre de 2018.

El Producto Interno Bruto (PIB) de la construcción acumulado al segundo trimestre del 2018 creció 2% en tasa anual. Esto como resultado de la combinación de un avance de la edificación de 3.4% y una contracción de la obra civil del 7.2%. En tanto, el mercado hipotecario aún sigue en la parte baja del ciclo económico, dado que la demanda por este tipo de crédito de la banca disminuyó 5.2% en términos reales.

PIB construcción SituacionInmobiliaria_2S2018

El PIB de la construcción se recupera antes de lo previsto, gracias a una mejora de la edificación, tanto productiva como residencial.

La recuperación del sector construcción se basa en la edificación residencial. Las empresas constructoras reportan 3.1% más valor de este tipo de obra al comparar junio 2018 respecto al mismo mes de 2017. Lo anterior pese al incremento de los costos para los constructores.

Por otro lado, el financiamiento al sector fluye para todos los tipos de obra, tanto por fuentes públicas como privadas; a pesar del incremento en el costo de fondeo por el aumento de la tasa de referencia del Banco de México. De mantenerse las condiciones actuales, BBVA Bancomer estima que el PIB de la construcción podría crecer 1.9% durante 2018.

Uno de los factores que influyó en la contracción de la construcción durante 2017 fue el alto costo de los insumos. En 2018, el nivel de precios no se ha moderado y a junio 2018 el Índice Nacional de Precios Productor (INPP) Construcción alcanzó una tasa anual del 9.7% muy por arriba de la inflación general. El subíndice de materiales de la construcción es el de mayor peso y explica alrededor del 83% de las variaciones del índice. Materiales como el cemento, el concreto y la varilla tienen los mayores incrementos de precios.

El PIB de la construcción podría crecer 1.9% durante 2018 de mantenerse las condiciones actuales

Asimismo, el subíndice de alquiler de maquinaria y equipo desacelera su apreciación, conforme se estabilizó el tipo de cambio. En contraste, las remuneraciones en la construcción apenas crecen alrededor del 4.5%, muy cercano al nivel de la inflación. Esto lleva a estimar que el nivel del INPP Construcción desacelerará hasta la segunda mitad del 2019, cuando se observarán tasas por debajo del 5% nuevamente.

Indice Nacional de Precios Productor SituacionInmobiliaria_2S2018

En el Índice Nacional de Precios Productor (INPP), la construcción alcanzó una tasa anual del 9.7%, muy por arriba de la inflación general.

Un análisis estructural del sector de la construcción confirma una reducción en la duración de los ciclos económicos del mismo. Esta revisión también enfatiza la relevancia de la inversión en el sector, como su ausencia en infraestructura confirma el declive de la obra civil. Empero, también la inversión residencial propicia una mejora en la edificación, lo que también influye positivamente en la apreciación de la vivienda e incluso en los servicios inmobiliarios.

La demanda por crédito hipotecario sigue sin igualar lo visto en años previos. Actualmente, solo el Infonavit crece en monto real (a un ritmo del 3.9%); pero prácticamente el avance es nulo en cuanto a número de préstamos. El cambio de denominación de sus créditos a pesos y el aumento de los límites de crédito han llevado al Infonavit a dar más importancia a los segmentos medios y residencial, desplazando a la banca comercial.

BBVA Bancomer prevé que la contracción durante 2018 será menor a la observada en 2017 y se espera una recuperación a partir de 2019, de mantenerse la estabilidad macroeconómica y el manejo responsable de la política monetaria, para no incrementar innecesariamente el costo de financiamiento. Por ahora, las tasas de interés otorgadas por la banca han soportado el aumento del costo de fondeo y se sitúan en promedio alrededor de 10.6%, dependiendo del riesgo del crédito.

Se prevé que la contracción durante 2018 será menor a la observada en 2017 y se espera una recuperación a partir de 2019

Tasas de interes Banca SituacionInmobiliaria_2S2018

Las tasas de interés bancarias no se han incrementado, pese al aumento del costo de fondeo.

En cuanto la apreciación, la vivienda sigue siendo una inversión rentable en general, pues el índice de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) alcanzó 9.9% en términos anuales a la mitad de este 2018. Los segmentos medios y residenciales se aprecian a un ritmo de 10.7% en promedio a lo largo del país.

Por último, la colocación de hipotecas a nivel estatal corresponde a la generación de empleo y la actividad económica regional, principalmente en las entidades con enfoque exportador. El empleo está asociado en casi 90% con la originación de crédito hipotecario bancario; mientras que el rezago habitacional en poco más del 2%. El déficit de vivienda no es significativo para definir el potencial del mercado de vivienda, ni la distribución de los subsidios, ya que solo se puede asociar en un 5% con las acciones de Comisión Nacional de Vivienda (Conavi).

Estados Credito SituacionInmobiliaria_2S2018

Los estados que más demandan créditos para vivienda son los que concentran la mayor cantidad de empleos y con economías más grandes.

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