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Vivienda 18 dic 2019

La vivienda como complemento a la pensión de jubilación: ¿qué se hace en otros países?

Un 82% de la riqueza de los hogares de la zona euro está constituida por patrimonio inmobiliario, según la Encuesta sobre Consumo y Finanzas de los Hogares realizada por el Banco Central Europeo en 2016. Según esta misma encuesta, en España hasta un 89% de los mayores de 65 años tiene vivienda en propiedad. Ante los retos que tienen ante sí los sistemas de pensiones, con una previsible caída de la tasa de sustitución, están aflorando en los países desarrollados diferentes fórmulas para hacer líquido ese patrimonio inmobiliario y que pueda servir de complemento a la pensión de jubilación.

En un informe titulado ‘El potencial del patrimonio familiar para mejorar la seguridad de la jubilación’ el Foro de Expertos del Instituto BBVA de Pensiones analiza las diferentes fórmulas que existen para monetizar o hacer líquido el patrimonio inmobiliario con el objetivo de poder utilizarlo como complemento de la pensión de jubilación.

El diseño de productos que permitan generar liquidez a partir de bienes inmuebles es cada vez más común en las economías desarrolladas

“Las dudas sobre la sostenibilidad del modelo actual de nuestro sistema pensiones y sobre la posibilidad de mantener sus tasas de sustitución (porcentaje que representa la pensión sobre el último salario percibido por el individuo), así como los cambios en las estructuras de las familias, con un menor número de hijos, están haciendo emerger la relevancia que la vivienda puede tener en la vida de la persona, a la hora de facilitarle ingresos a partir de la jubilación, como fuente de financiación de las necesidades de gasto a partir de ese momento”, apuntan los autores del informe. “Se trata de un hecho relevante no solo en España; el diseño de productos que permitan generar liquidez a partir de bienes inmuebles es cada vez más común en las economías desarrolladas. De hecho, altas tasas de propiedad de vivienda implican alto potencial para la innovación en este tipo de productos, sobre todo en aquellos casos en los que la propiedad es completa, es decir, cuando no soporta el pago de hipotecas.”

Aunque la fórmula más conocida para hacer líquido el patrimonio inmobiliario es la hipoteca inversa, existen numerosas alternativas que los autores del informe –Mercedes Ayuso, Jorge Bravo y Robert Holzmann– han detectado en diferentes países.

A la hora de identificar las diferentes tipologías de sistemas de movilización del capital inmobiliario, la primera distinción se refiere a productos basados en la venta de la vivienda y la segunda a productos basados en una hipoteca sobre esa vivienda.

Venta de vivienda

Cuando se produce la venta de la vivienda, una opción es vender y dejar de vivir en ese inmueble (se puede alquilar otro inmueble, buscar una casa más pequeña, mudarse a la vivienda de familiares o a una residencia, por ejemplo). Otra opción es vender la casa, pero seguir viviendo en ella. Aquí entran en juego los conocidos como planes de reversión de la vivienda: el propietario vende el 100% del inmueble por un precio inferior al de mercado, pero se le permite seguir viviendo en él. El vendedor, a cambio, puede recibir una renta, un importe global o una fórmula mixta entre ambos.

En los planes de reversión de vivienda se pueden dar dos opciones: se transmite la propiedad en el momento de la venta y se arrienda de por vida al vendedor; o bien se transmite la propiedad en el momento de la muerte del propietario o cuando este desocupa voluntariamente la vivienda. En este caso, el propietario vende el inmueble a una empresa de reversión y suscribe una hipoteca avalada por la propiedad (como deudor), por lo que retiene la propiedad.

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Hipoteca ‘in situ’

Los productos basados en hipotecar el inmueble en el que se reside pueden adoptar dos modalidades: una en la que no se vende el inmueble y otra en la que sí se vende al finalizar el contrato.

Cuando el propietario del inmueble se queda a vivir en él, pero no vende, se pueden dar varias modalidades:

  • Refinanciación. Existen productos que incluyen la refinanciación de la hipoteca existente para movilizar el patrimonio inmobiliario adicional, o bien a través de una segunda hipoteca sobre la garantía hipotecaria.
  • Hipoteca flexible. Existen préstamos garantizados que funcionan como una línea de descubierto que permite al prestatario añadirla a su hipoteca sin tener que someterse a un nuevo proceso de solicitud, con la posibilidad de reembolso flexible.
  • HELOC o líneas de crédito. En este caso el propietario utiliza una línea de crédito para pedir fondos prestados dentro de un periodo acordado, utilizando la vivienda como garantía.
  • Préstamo aplazado. El propietario puede pedir varios tipos de préstamos diferidos, que permiten la movilización del capital inmobiliario mediante el aplazamiento de la amortización del préstamo (intereses o capital) hasta una fecha posterior, lo que se suma al saldo pendiente del préstamo hipotecario.

Cuando el propietario se queda a vivir en el inmueble y lo vende al finalizar el contrato, la fórmula más habitual es la conocida como hipoteca inversa. Por lo general, las hipotecas inversas no requieren ningún pago durante la vida del propietario; el préstamo se reembolsa con la venta del inmueble cuando el propietario muere o se muda.

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La opción preferida para monetizar el patrimonio inmobiliario depende de la situación personal del propietario del inmueble

Tipos de hipoteca inversa

Existen diversas fórmulas de hipoteca inversa:

  • Planes de ingresos de vivienda. En este caso, los propietarios reciben un préstamo en forma de un único ingreso en efectivo garantizado por el valor de la vivienda. Con ese ingreso compran una renta fija tradicional o una renta a una compañía de seguros. Los beneficios de la renta se utilizan para pagar los intereses de la hipoteca y los gastos de jubilación. El importe principal se paga cuando se vende la vivienda.
  • Hipotecas de solo interés. Esta hipoteca requiere que se pague solo el interés. El principal se reembolsa con la venta de la vivienda.
  • Hipotecas acumuladas. Los propietarios obtienen un préstamo con la vivienda como garantía, pero no pagan ni el principal ni los intereses hasta que se venda la vivienda. En este caso, el importe movilizado es menor que en otras alternativas.
  • Hipotecas de disposición. Se trata de una variante de la hipoteca acumulada en la que los prestatarios retiran cantidades periódicas en lugar de un solo importe global.
  • Hipotecas de pago fijo vitalicias. En este caso, en lugar de cobrar intereses sobre el préstamo, el prestatario se compromete a pagar una suma superior cuando se venda la vivienda.
  • Hipotecas vitalicias mejoradas. En este caso, el importe movilizado es superior o los intereses son más reducidos si se evalúa como deficiente el estado de salud o el estilo de vida del propietario.

Hipotecas de apreciación compartida

En este tipo de hipoteca, el proveedor de efectivo y el prestatario comparten el riesgo del precio de la vivienda. El proveedor de efectivo se compromete a aceptar parte o la totalidad de los pagos del préstamo como una parte del aumento del valor (apreciación) de la propiedad. Ambos acuerdan el importe del valor apreciado que se deberá pagar en la venta de la propiedad y, a cambio, los intereses a cobrar por el préstamo serán inferiores a los de mercado.

Existen muchas alternativas para movilizar el patrimonio inmobiliario; algunas pueden ser complementarias. La opción preferida dependerá de la situación personal del propietario. “Por ejemplo, las necesidades específicas de la edad, la situación de salud, el apego psicológico a la vivienda, el consumo y el control del uso de la vivienda, los motivos de herencia, los motivos de la red de seguridad y protección o las transferencias intervivos”, detallan los autores del informe. Asimismo hay que tener en cuenta el contexto, como el valor de mercado de la vivienda, la situación del mercado inmobiliario o la plusvalía acumulada.

“La función real y potencial de los sistemas de movilización de capital para complementar los ingresos de jubilación depende no solo de los factores del mercado de la demanda (actitudes hacia la herencia, actitudes hacia la adopción de disposiciones financieras para la jubilación, relación calidad-precio y riesgo,…) y la oferta (riesgos para los proveedores, restricciones de requisitos normativos y de capital,…) sino también de los esfuerzos de regulación y de las intervenciones de las políticas públicas”, concluyen.

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