El total del mercado hipotecario en México se acelera 26%, la banca 38.9%
El Informe “Situación Inmobiliaria México”, correspondiente al segundo semestre de 2021, destaca el dinamismo del mercado hipotecario, cuyo avance ligeramente superior al 26% anual en términos del monto otorgado no corresponde sólo a un efecto estadístico por la inactividad del segundo trimestre del 2020.
La demanda por créditos hipotecarios crece en los segmentos medio y residencial, aunque en interés social sigue deprimido. Al mismo tiempo, el monto de la hipoteca promedio subió en el caso de la banca: supera los 1.7 millones de pesos constantes.
De acuerdo con el estudio, el crecimiento del sector construcción en el 2T21 está dado por la combinación de resultados de la edificación (9.7%), la obra civil (-1.2%) y los trabajos especializados (19.6%). No obstante, el avance está lejos de indicar una recuperación a pesar de que el empleo del sector sí se puede considerar ya recuperado. A la mitad del 2021, casi 4.5 millones de trabajadores están empleados en la construcción, cifra superior a lo observado en 2019.
De acuerdo con el estudio, el crecimiento del sector construcción en el 2T21 está dado por la combinación de resultados de la edificación (9.7%), la obra civil (-1.2%) y los trabajos especializados (19.6%). No obstante, el avance está lejos de indicar una recuperación a pesar de que el empleo del sector sí se puede considerar ya recuperado. A la mitad del 2021, casi 4.5 millones de trabajadores están empleados en la construcción, cifra superior a lo observado en 2019.
El Informe “Situación Inmobiliaria México” señala que en 2021 el sector podría crecer hasta 9%, gracias al dinamismo de la edificación generado por el comercio exterior y la actividad industrial asociada. La obra civil requerirá de mayor inversión pública para poder recuperarse. Sin embargo, este crecimiento esperado no alcanzará para una recuperación.
El mercado hipotecario crece a la mitad del año a un ritmo del 26.1%, resultado de que los institutos públicos colocaron 11.8% más en este semestre con respecto al mismo periodo del año anterior; así como un crecimiento de 38.9% por parte de la banca. Durante los primeros seis meses del año, se ha otorgado crédito hipotecario por más de 200 mil millones de pesos y más de 250 mil créditos. Estas cifras permiten esperar que durante 2021 se vea un crecimiento en términos reales, dado por la vivienda media y residencial.
El estudio destaca que durante 2020, a pesar de la gran contracción económica, la vivienda no se depreció y solo desaceleró su ritmo de apreciación. Ahora, durante los primeros dos trimestres del 2021, la apreciación de la vivienda se acelera y alcanza una tasa promedio de 7.8%. Lo anterior con base en el índice de precios de la vivienda de la SHF, mismo que indica que la vivienda de interés social aumenta su valor a un ritmo del 9.0%, y la vivienda media y residencial a 7.1%.
Por otro lado, en una revisión del rezago habitacional se constata que durante el bienio del 2018 al 2020, éste pasó de 9.4 millones de viviendas a 8.9 millones. La reducción de 543 mil viviendas se debe principalmente al uso de materiales de mayor calidad, aunque también se redujo el hacinamiento en 16.8%. En este periodo, se financiaron 928 mil acciones de mejoramiento de las viviendas.
El informe “Situación Inmobiliaria México” muestra que las favorables características de los créditos hipotecarios bancarios han llevado a que se incremente la demanda por vivienda. Del 2010 al 2020, en cada año, la banca comercial otorgó más de 100 mil créditos para adquirir vivienda, ya sea nueva o usada. Durante este periodo, la tasa de interés promedio ponderada para créditos de adquisición pasó de 12.2% a 8.9%; y el plazo promedio prácticamente alcanza los 20 años. Nunca antes habían existido mejores condiciones para obtener un crédito hipotecario.
Del 2010 al 2020, en cada año, la banca comercial otorgó más de 100 mil créditos para adquirir vivienda, ya sea nueva o usada.
En este estudio surge la pregunta si el continuo otorgamiento de crédito para adquisición de vivienda por parte de la banca y las características del crédito implican un mayor acceso a la vivienda o solo es un efecto del empleo y el ingreso. Los resultados apuntan a que las mejores condiciones de crédito mejoraron el acceso a la vivienda para todos los hogares en cada nivel de ingreso y segmento de vivienda.
Como ejemplo, la mediana, un indicador cercano al promedio, de cada segmento de vivienda mejoró durante el periodo de análisis. En el caso del segmento de interés social, la mediana aumentó su capacidad de compra de una vivienda de 228 mil pesos a 321 pesos y en el caso de la vivienda media se incrementó de 925 mil a 1.1 mdp, ambos en términos constantes. De forma similar, la mediana de la vivienda residencial se incrementó de 2.1 mdp a 2.3 mdp; y en residencial plus de 4.2 mdp a 4.6 mdp, también en términos constantes. Es decir, las mejores condiciones crediticias han aumentado la capacidad de adquisición de vivienda para todos los segmentos socioeconómicos.