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Alquiler de vivienda 13 may 2015

¿Cuándo es una actividad económica el alquiler de inmuebles?

Que las rentas obtenidas por el alquiler de inmuebles (viviendas y/o locales) sean consideradas como actividad económica y no, como rendimientos del capital inmobiliario, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) tiene una especial importancia, no sólo en el IRPF, sino también en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), ya que es un requisito necesario para poder aplicar los beneficios que tienen las empresas familiares (la reducción en la base imponible, en general del 95%, en el caso de una transmisión “mortis causa” –i.e. vía herencia- o “inter vivos” –donación- entre miembros de una familia).

Aunque se disponga de un local y una persona empleada se entenderá que no existe “actividad económica” si no genera una carga de trabajo suficiente. De forma genérica una actividad se califica como económica siempre que suponga la ordenación por cuenta propia de factores de producción al objeto de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios en el mercado con ánimo de lucro.

De forma más concreta, la normativa del IRPF establece que el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica cuando concurran las siguientes circunstancias:

  • Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma.
  • Que para la ordenación de aquella se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Lo que opina Hacienda

La finalidad con la que fue dictado dicho precepto, reiteradamente expuesta por la Dirección General de Tributos (DGT), organismo técnico que dicta la doctrina de Hacienda, en la práctica totalidad de las muchas contestaciones a consultas de contribuyentes referidas a esta cuestión, es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter exigiendo, a partir de esta premisa, la presencia de local exclusivo y empleado a jornada completa para aceptar que el arrendamiento de inmuebles es una actividad económica, sin dar pie a que se subsane su ausencia por la prueba de otros hechos.

Ahora bien, cosa distinta es que estos requisitos necesarios sean también suficientes, esto es, que su sola presencia equivalga en todo caso a la existencia de actividad económica de arrendamiento, lo que podría suponer dar cobertura a puras ficciones de actividad, algo que, como es lógico, no puede haber sido querido por la norma legal.

Esta condición de los requisitos como necesarios, pero no suficientes, es la que el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) ha venido reflejando de forma reiterada en sus Resoluciones de fechas 14-09-2006, 9-10-2008, 24-11-2009 y, muy recientemente acaba de confirmar (Resolución: 00/4305/2009), al entender que la concurrencia de las circunstancias relativas a local y persona contratada para considerar que existe una actividad económica, no implican una presunción “iuris et de iure”, sino “iuris tantum” del ejercicio de la actividad, pues si no hay, por ejemplo, una carga de trabajo necesaria y suficiente para disponer de dichos elementos (local y trabajador), su concurrencia puede calificarse de innecesaria para la obtención de los ingresos.

Por tanto, considera la Administración que el local y el empleado se tratan de requisitos materiales y no meramente formales, no siendo suficiente la concurrencia formal de dichos requisitos para que se considere que hay actividad económica. Son, por tanto, requisitos mínimos pero no necesariamente suficientes.

En definitiva, aunque se disponga de un local y una persona empleada se entenderá que no existe “actividad económica” si no genera una carga de trabajo suficiente como para justificar la existencia de dicho local y empleado al ser “requisitos mínimos” necesarios, pero no siempre suficientes.

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