Guía práctica para instalar una casa prefabricada o industrializada

Existe la percepción, cada vez más extendida, de que en el mundo existe una crisis de vivienda. En muchas ocasiones se señala la escasez de propiedades como una de las causas principales. Desde el Foro Económico Mundial afirman que el motivo es “una descoordinación global entre la oferta, la demanda, la asequibilidad y el acceso”. Y en este nuevo paradigma de inaccesibilidad y necesidad, a la compra de una vivienda tradicional le surgen alternativas como las casas prefabricadas o industrializadas.

Según el Foro Económico Mundial, el principal problema es que “las viviendas existentes no están bien ubicadas, tienen precios inaccesibles para quienes más las necesitan o no se adaptan al modo de vida actual”. El hecho de poder construir una casa con los materiales, los acabados y el estilo que se desea, y en un terreno que también se elige, se ha convertido en una solución.

¿Qué tipos de casas prefabricadas existen?

Una casa prefabricada o industrializada es aquella que se fabrica pieza por pieza en una fábrica externa, se transporta hasta la parcela y se coloca sobre los cimientos previamente preparados. De acuerdo con el portal inmobiliario Idealista, existen varios tipos de casas prefabricadas o industrializadas. En función del tipo de material principal que se utilice para su construcción:

• Casas prefabricadas de madera: este material es sostenible, robusto, duradero y estéticamente atractivo. Además, es económico y fácil de montar, lo que lo hace muy popular. No obstante, su capacidad de aislamiento es menor en comparación con otras alternativas disponibles en el mercado.
• Casas prefabricadas de hormigón: aunque su precio es superior al de las de madera, el coste adicional se justifica por su alta resistencia, durabilidad y excelentes propiedades de aislamiento. A pesar de que su proceso de fabricación no es tan ecológico, ofrecen una mayor eficiencia energética, especialmente en climas extremos. Son ideales para construcciones grandes debido a su gran resistencia.
• Casas prefabricadas de acero: se caracterizan por su ligereza, flexibilidad y resistencia. Además, son fáciles de transportar y montar, generando pocos residuos durante el proceso. Por lo general, el acero se emplea como estructura junto con otros materiales.

Según el tipo de construcción que presenten:

• Casas modulares: este método es muy popular debido a que permite montar en el lugar secciones completas de la vivienda, previamente construidas en fábrica mediante prefabricación 3D. Se instalan rápidamente y ofrecen la posibilidad de ampliaciones futuras, con una amplia gama de opciones, diseños y configuraciones disponibles.

• Casas panelizadas: esta técnica demanda más trabajo en el espacio de instalación, ya que consiste en la preconstrucción de paneles en 2D que se ensamblan directamente en el terreno. Su principal ventaja es la gran adaptabilidad a las características del terreno.

Primer paso para comprar una casa prefabricada: tener un terreno urbanizable

Alejandro González, CEO y cofundador de Find Nido –empresa dedicada a la construcción y gestión de casas industrializadas–, explica que a la hora de comprar una vivienda de este tipo existen dos opciones: elegir entre la oferta de viviendas ya construidas u optar por construirla. En este segundo caso, se puede también escoger entre hacerlo a la “manera tradicional” o “escoger una casa industrializada o prefabricada”. En cualquier caso, el primer paso es el mismo.

“Si una persona decide hacerse una vivienda, hay que hacer una autopromoción. Es decir, que esa misma persona se autopromueve, se convierte en promotora inmobiliaria. Esto implica que tiene que adquirir primero el terreno y, generalmente, el terreno no es hipotecable”, asegura González. La persona que decida optar por esta vía debe tener el capital suficiente como para poder comprar el terreno en el que después irá la vivienda.

Pero no vale cualquier tipo de terreno, reconoce este experto. “El terreno debe ser urbano”, asegura González. Además, en países como España la normativa que rige los terrenos tiene competencia local, es decir, recae sobre el municipio o ayuntamiento. "Si contamos que hay 20.000 códigos postales en España, pues hay 20.000 normativas diferentes”. Esto implica que “cada uno tiene sus datos de edificabilidad, ocupación, retranqueos o características estéticas”, explica el experto. A esto hay que añadir “normativas autonómicas, protecciones medioambientales”.

Segundo paso para comprar una casa prefabricada: pedir licencias y fase de proyectos

“Una vez ya se ha elegido el terreno, se ha comprado y se ha escriturado bajo un nombre, comienza la fase de proyectos”, indica González. Esta fase se suele dividir en tres: crear un anteproyecto, desarrollar el proyecto básico y, finalmente, elaborar el proyecto ejecutivo.

Durante la preparación del anteproyecto, el comprador de la vivienda decide cómo va a terminar de ser: si cabe en la parcela con todo lo que quiere o cuáles son los acabados que elige, por ejemplo. Una vez esas decisiones se han tomado, se pasaría al proyecto básico. “Este consiste en presentar toda la documentación en el ayuntamiento correspondiente para conseguir la licencia de construcción”, añade González.

“Las licencias dependen de cada ayuntamiento, de cada municipio, dependen de los funcionarios y de los técnicos de cada sitio. No hay nada global, ni estatal, ni universal, con lo cual el periodo de licencias puede ser de entre seis meses a dos años”, agrega.

Una vez conseguida la licencia de construcción queda ponerse manos a la obra. Ese último paso sería el proyecto de ejecución, en el que se incluyen los detalles de la vivienda, los encuentros, las secciones, el cálculo estructural y el cálculo de instalaciones. Como resalta el experto, este paso no se da hasta tener la licencia por parte del ayuntamiento, porque si el proyecto requiere cambios hay que rehacer los cálculos.

Tercer paso de una casa prefabricada: instalación, obra gris y acabados

El último paso para la construcción de una casa prefabricada o industrializada es su colocación, instalación, llevar a cabo la obra gris y los acabados. La obra gris es la etapa intermedia de una construcción donde ya está levantada la estructura (cimientos, muros, techos), se han instalado las tuberías (agua, desagüe) y el cableado eléctrico, pero sin los acabados finales. Según destaca Alejandro González, “esto se hace de la manera tradicional”.

¿Cuáles son las diferencias, entonces? Lo que se industrializa “es la parte envolvente de la vivienda”. “Nuestras viviendas son o bien paneladas en hormigón, o bien en estructura de acero, o bien en estructura de madera, aunque también hay una tecnología nueva que se llama impresión 3D en hormigón, y que es la única tecnología que, en vez de hacerse en fábrica, se hace en la parcela. Son robots los que imprimen la casa”, destaca.

Además, como explica González, existe la instalación en 2D o en 3D. Si es en dos dimensiones es porque se llevan los paramentos ya conformados de la vivienda a la parcela de forma individual, en plano, y allí se instalan. En tres dimensiones, en cambio, lo que se transporta a la parcela son los módulos: una habitación, un baño, la cocina, etc.

¿Son sostenibles las casas prefabricadas?

"Las viviendas industrializadas son más sostenibles que una vivienda tradicional”, asegura González, al tiempo que indica que las que se construyen en madera tienen una huella de carbono negativa y, además, las que se hacen en acero y hormigón no desperdician materiales “porque estás fabricando piezas concretas que tienen desperdicio mínimo”.

Y no solo en cuanto a los materiales. Este experto subraya que “el periodo de la construcción de una vivienda industrializada es un tercio de la construcción tradicional”. Esto hace que los desplazamientos a la construcción ya sea de los empleados, de los materiales o de maquinaria se reduzcan considerablemente.

Las viviendas también contemplan la sostenibilidad en sus acabados. Suele hacerse en calidad energética A, como en el caso de Find Nido, que supone la más alta calificación que existe en el mercado. “Con lo cual son envolventes térmicas completas. Pueden tener aerotermia, suelo radiante, ventilación, doble flujo... Entonces los consumos energéticos de esas viviendas son mínimos”.