BBVA Research: La escasez de oferta y la presión de la demanda impulsarán el precio de la vivienda un 7,3% en 2025 y un 5,3% en 2026
El precio de la vivienda continúa mostrando una tendencia creciente ante la falta de oferta residencial y la presión de la demanda. Según el último Observatorio Inmobiliario de BBVA Research, el crecimiento del precio se intensificó en 2024 y, en promedio anual, subió el 5,8% respecto a 2023. Los economistas estiman que esta tendencia continuará en el próximo bienio y prevén un aumento promedio del precio de la vivienda del 7,3% en 2025 y del 5,3% en 2026.
Los economistas de BBVA Research perciben que el entorno de crecimiento económico seguirá siendo favorable para el sector inmobiliario en los próximos trimestres, pues aunque los aranceles y la incertidumbre geopolítica afectan negativamente a la economía, el gasto en defensa podría apoyar el crecimiento.
Tras un 2023 de descenso, la venta de viviendas recuperó el ritmo de crecimiento en 2024 (+11,7%); ritmo que ha mantenido en los primeros compases de 2025, con un 11,2% en enero y febrero. “El descenso de los tipos de interés, la fortaleza del mercado de trabajo y la paulatina recuperación de las economías del entorno están favoreciendo el avance de las ventas”, apunta el observatorio. “A ello se unen los flujos migratorios positivos, principales responsables del incremento poblacional en España”. El crecimiento de las ventas ha sido generalizado en todas las comunidades autónomas, si bien con menor intensidad en Canarias y Baleares. El 80% de las ventas en 2024 fueron de vivienda de segunda mano, frente al 20% de vivienda nueva.
Escasez de oferta de vivienda
Por el lado de la oferta, la actual coyuntura se caracteriza por la escasez, de cara a atender la creciente demanda. Tras el estancamiento de 2023, en 2024 se apreció un cambio de tendencia y los visados mostraron un avance interanual del 16,7%. En los dos primeros meses de 2025 el avance fue algo más moderado, del 8,2% en tasa interanual. Por regiones, en 2024 los visados mostraron un mejor desempeño que en 2023 en la mayoría de las comunidades autónomas. Tan sólo registran retrocesos en Baleares, Canarias y La Rioja. “Aunque la tasa de crecimiento es importante, el nivel sigue siendo relativamente bajo. En 2024 se iniciaron unas 128.000 viviendas, un volumen que sigue siendo insuficiente teniendo en cuenta que, según el INE, entre 2025 y 2026 la creación neta de hogares será de algo más de 220.000 cada año”, apuntan los economistas. “La incertidumbre regulatoria, la escasez de mano de obra y la dificultad para desarrollar el suelo podrían estar condicionando la puesta en marcha de nuevos proyectos”.
En la mayoría de las regiones los precios están lejos de los máximos alcanzados en torno a 2008
Alza de precios en todas las comunidades autónomas
La creciente demanda y la escasez de oferta intensificó el crecimiento del precio de la vivienda en 2024, que subió de media el 5,8% respecto a 2023. Todas las comunidades autónomas registraron avances, destacando los incrementos de Baleares (9,7%), Comunidad Valenciana (7,9%) y Madrid (7,6%). Aragón, Andalucía, Canarias y Cantabria crecieron también por encima de la media nacional. Sin embargo, en la mayoría de las regiones los precios están lejos de los máximos alcanzados en torno a 2008. De hecho, en Castilla-La Mancha, Murcia, Castilla y León, Aragón y La Rioja los precios alcanzados en el cuarto trimestre de 2024 todavía son más de un 20% inferiores a aquella cota. En términos reales, descontada la inflación, todas las comunidades están por debajo de los niveles de la burbuja inmobiliaria.
El observatorio destaca que a cierre de 2024, el esfuerzo de acceso a la vivienda se situó ligeramente por encima del 29% de la renta salarial del hogar¹. La distribución del esfuerzo por comunidades autónomas muestra gran heterogeneidad, siendo Baleares, País Vasco y Madrid las regiones con ratios más elevadas. En Extremadura, Murcia y Castilla-La Mancha el esfuerzo está por debajo del 20%.
El esfuerzo de acceso a la vivienda es mayor en Baleares, País Vasco y Madrid
El alquiler, más caro que la compraventa
El incremento de precios se percibe también en el precio del alquiler, que ha sido más intenso que el de la compraventa de inmuebles en todas las comunidades autónomas desde 2019. En la mayoría de las 15 capitales de provincia más pobladas también se observa este comportamiento. Tan sólo en Sevilla y, en menor medida, en Málaga la tensión en el mercado de compraventa parece algo más intensa, siendo mayor el crecimiento del precio de compra que del alquiler. Además, el pago del alquiler supone una mayor proporción de la renta salarial del hogar que el de la compra en todas las comunidades autónomas, una vez satisfecho el pago de la entrada.
De cara a los próximos trimestres, BBVA Research prevé que se mantenga la presión sobre la demanda y el crecimiento de la venta de viviendas. Esto se debe a varios factores como el mayor crecimiento económico, la fortaleza del mercado laboral, la recuperación de las economías extranjeras, la revisión al alza de las proyecciones demográficas y el paulatino descenso de los tipos de interés. Tras el avance de 2024 (11,7%), se espera que en 2025 la venta de viviendas crezca en torno al 9%, lo que se traduce en un volumen de ventas de 780.000 unidades. En 2026 el crecimiento se situará alrededor del 5%, superando las 800.000 viviendas vendidas.
Del lado de la oferta, existen varios factores que propiciarán un incremento de la producción de viviendas en los próximos trimestres: el mayor crecimiento de la economía, la presión de la demanda ante la reducida oferta de obra nueva y el interés de las administraciones públicas en incrementar la oferta de vivienda pública. Sin embargo, el nivel de producción será relativamente bajo por la escasez de suelos finalistas, la reducida oferta de mano de obra y la incertidumbre regulatoria. De este modo, se espera que los visados crezcan más del 14% en media anual en el presente bienio.
Así, la presión de la demanda en un contexto de mayor crecimiento económico y escasa oferta residencial impulsará los precios. BBVA Research estima un crecimiento del precio de la vivienda del 7,3% en 2025 y del 5,3% en 2026. En términos reales, esto es, descontada la inflación, el crecimiento será del 4,2% y de 2,9%, respectivamente.