Cómo y cuándo hacer una amortización anticipada de una hipoteca

En España, como en muchos otros países, las hipotecas siguen habitualmente el sistema de amortización francés, que genera cuotas constantes pero concentrando el pago de intereses en los primeros años de vigencia de la hipoteca y el grueso de la devolución del capital en los últimos. Por lo tanto, cuanto antes se realice la amortización, mayor será el ahorro en intereses, pero también, lógicamente, mayor resultará el desembolso económico que se deba hacer de una sola vez.

Según Paula Satstegurúi, directora de planificación financiera de la consultora Abante, en la decisión de liquidar o no una hipoteca antes de lo previsto hay que tener en cuenta tres factores.

• El primero, si se dispone de un dinero que no se va a necesitar para otra cosa, manteniendo a su vez un cierto colchón para hacer frente a posibles imprevistos (hay que recordar que ya no hay cláusula de gastos de formalización).
• El segundo, cómo están los tipos de interés. En especial, si se tiene una hipoteca a tipo variable. En caso de que los tipos estén al alza y las previsiones apunten a que seguirán subiendo, puede ser rentable amortizar la totalidad o parte de una deuda. En este sentido, conviene valorar también los costes en los que se va a incurrir a la hora de realizar esa amortización.
• Por último, se deben tener en cuenta los efectos fiscales. En España, por ejemplo, la desgravación por vivienda habitual a nivel estatal se eliminó en 2013, pero, si el inmueble bajo hipoteca fue adquirido antes de esa fecha, se puede desgravar hasta el 15% de lo pagado anualmente en concepto de capital e intereses (dependiendo de la comunidad autónoma donde se tenga el beneficio fiscal) hasta un máximo de 9.040 euros. Es decir, que si en un ejercicio concreto se hace una aportación adicional a la hipoteca, se puede obtener hasta 1.356 euros de beneficio fiscal, el doble en caso de personas que tengan una hipoteca común y hagan la declaración fiscal por separado, algo muy habitual entre las parejas, por ejemplo.

Amortización anticipada parcial

Si no se dispone de fondos para saldar completamente la deuda, existen dos posibles estrategias de amortización anticipada parcial: reducir el plazo de devolución o reducir el importe de las cuotas mensuales. Es decir, se tendrá que elegir entre tiempo y dinero. O saldar la deuda antes o pagar una cantidad inferior cada mes.

Las dos alternativas permiten ahorrar intereses, ya que estos se calcularán sobre una deuda pendiente más baja, pero acortar el plazo suele ser una mejor opción, ya que el resultado es que se generarán intereses durante menos tiempo y la incertidumbre sobre la futura evolución de los tipos de interés también será menor.

Para facilitar esta decisión, BBVA dispone en su 'app' y web de herramientas de simulación de amortización anticipada. Antes de confirmar la operación, el simulador muestra de forma transparente al cliente el cálculo exacto del ahorro en intereses que obtendrá si elige reducir la cuota mensual frente a si elige reducir el plazo del préstamo, permitiéndole comparar ambos escenarios en tiempo real.

Cómo amortizar una hipoteca de manera anticipada

Una vez tomada la decisión y valorados los diferentes escenarios, se debe seguir el siguiente proceso:

• Contactar con el banco para comunicarle que se quiere pagar el préstamo por adelantado. Se puede hacer en la oficina habitual. En determinadas circunstancias, la entidad financiera podría cobrar una comisión.
• Indicar por escrito en qué fecha se realizará el ingreso adicional no previsto y cuál será la cantidad amortizada. Es un simple trámite, pero sirve para que quede constancia de la decisión.
• Una vez completado este proceso, ya se puede realizar el pago. En caso de que se trate de una cancelación total, la entidad financiera puede exigir que se le dé un preaviso. Si esto ocurre, no se podrá proceder a la liquidación de la deuda antes de la fecha que el banco indique. Hay que tener en cuenta que el periodo de preaviso máximo que marca la ley en estos casos es de un mes.

En la actualidad, entidades como BBVA han simplificado enormemente este procedimiento gracias a la digitalización. Ya no es obligatorio acudir físicamente a la oficina ni realizar trámites por escrito. El cliente puede realizar la amortización anticipada (tanto parcial como total) de forma 100% digital desde la 'app' o la página web. Accediendo a la sección de sus préstamos e introduciendo el importe a adelantar, la orden se ejecuta al instante, ahorrando tiempo, desplazamientos y papeleo.

¿Hay alguna penalización por amortizar la hipoteca de forma anticipada?

La entidad financiera solo podrá cobrar una comisión por pago anticipado en caso de que esta posibilidad aparezca reflejada en el contrato hipotecario. La ley determina que, en caso de hipotecas de interés variable, esta comisión puede ser de hasta el 0,25% si el pago anticipado se realiza en los tres primeros años o del 0,15% en el cuarto o quinto. Si la hipoteca es fija, se podrá aplicar una comisión de hasta el 2% en los diez primeros años y del 1,5% en los restantes.

Tanto si es variable como si es fija, el banco no podrá cobrar comisiones por amortización anticipada si en el momento de cancelar el préstamo el interés de la hipoteca es inferior al interés medio del mercado, ya que en ese caso no estaría causando a la entidad financiera un perjuicio económico objetivo. Por último, hay que tener en cuenta que el gobierno de España aprobó una moratoria temporal que impidió a los bancos cobrar comisiones por amortización anticipada en hipotecas variables que finalizó el 31 de diciembre de 2024. Tras expirar dicha medida excepcional (es decir, desde el 1 de enero de 2025), vuelven a aplicarse los límites legales estándar estipulados en la normativa hipotecaria general.

Otro detalle adicional que hay que conocer es que, si se amortiza totalmente la hipoteca, la deuda quedará saldada, pero la vivienda seguirá inscrita en el Registro de la Propiedad como pendiente de hipoteca, ya que esta carga no se elimina de manera automática. En el caso de que se quiera vender o rehipotecar la vivienda, se requiere que quede libre de cargas, y para ello se debe realizar un trámite conocido como cancelación hipotecaria registral.

En esencia,este trámite consiste en obtener del banco un certificado de deuda cero, encargar la escritura de cancelación a una notaría, cumplimentar y entregar a Hacienda el modelo 600 del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) y entregar tanto este último documento sellado por Hacienda como la escritura de cancelación al registro de la propiedad.

Para hacer mucho más ágil esta recta final, BBVA permite realizar la solicitud y descarga del certificado de deuda cero directamente a través de sus canales digitales de forma gratuita. De este modo, una vez liquidado el último euro de la hipoteca, el cliente puede conseguir el documento acreditativo 'online' y enviarlo directamente a la notaría, reduciendo drásticamente su esfuerzo administrativo.