Es una de tantas dudas cotidianas con repercusión directa en el bolsillo de muchas familias. La razón tiene que ver con los criterios de amortización de hipotecas habitualmente utilizados en España: en la vida de un préstamo, los primeros años se dedican sobre todo al pago de intereses y la amortización de la deuda se va acelerando con el transcurso del tiempo.
Mónica Melle Hernández, profesora titular de Economía Financiera de la Universidad Complutense de Madrid, explica que “las subidas de tipos no tienen el mismo impacto al principio que al final del préstamo, porque el sistema de amortización generalizado en la banca española para las hipotecas es el llamado sistema de amortización francés”.
En el préstamo francés o también conocido como “anualidades constantes” en cada cuota, y mientras no se revise el tipo de interés del préstamo (en caso de préstamos a tipo variable), se paga la misma cantidad de dinero y desde el primer pago se está amortizando el préstamo. Sin embargo, la proporción de capital e intereses en cada uno de los pagos va a ir cambiando a lo largo de la vida del mismo.
Amortizar deuda, pagar intereses
El importe de la hipoteca es lo que se denomina el principal del préstamo. Este se va reduciendo a medida que pasan los meses y se suceden las cuotas. Sin embargo, no lo hace a un ritmo uniforme.
La parte que se amortiza en los primeros años es muy pequeña y cada vez mayor a medida que se acerca el vencimiento del préstamo. La razón de esta divergencia es que la cuota tiene dos componentes: los intereses sobre el principal pendiente en cada momento y la amortización del principal. El principal pendiente es muy superior en los primeros años, y por eso los intereses también lo son. Es decir, a medida que se va reduciendo el principal pendiente disminuye también esa base de cálculo de los intereses.
Por ejemplo, en una hipoteca de 100.000 euros a 30 años (360 cuotas mensuales) con un interés fijo del 3%, en la primera cuota se pagarían 421,60 euros de los cuales 171,60 corresponderían a amortización del principal y 250 a intereses. En la última, 420,55 euros de esa cantidad total serían amortización y solo 1,05 corresponderían a intereses.
Si el préstamo es a tipo variable y está en sus primeros años de vida, la revisión del tipo de interés al alza no sólo supondrá un incremento de la cuota mensual por el mayor pago de intereses, sino que la amortización de capital se podrá hacer a menor ritmo que en ausencia de esa subida de tipos.
Como resultado de ello, se incrementará el importe total de intereses que se acabará pagando durante la vida del préstamo. Es decir, el préstamo va a resultar más costoso a largo plazo y, además, el esfuerzo mensual requerido es mayor (menor renta disponible en el corto plazo). En cambio, si esa subida de tipos de interés se produce cuando quedan ya pocas cuotas que satisfacer, repercute sobre un principal muy inferior, por lo que el incremento de intereses afecta en mucha menor medida.
El euríbor, referencia de las hipotecas variables en España
El euríbor a 12 meses, el indicador al que están referenciadas la mayoría de hipotecas a tipo variable en España, cerró el mes de abril de 2024 en el 3,703%%.
Si bien es cierto que hace 10 o 15 años el grueso de las nuevas hipotecas firmadas en España eran a tipo variable -holgadamente por encima del 90%-, en los últimos 5 años, ese porcentaje se ha reducido hasta un promedio de aproximadamente el 50%, según datos de Banco de España. Por tanto, el número de hipotecas que están viendo incrementada su cuota de forma significativa por las subidas de tipos de interés, es menor que si tuviéramos un escenario similar al de la gran crisis financiera.
Esto explicaría - junto a la resistencia del empleo y al menor nivel de endeudamiento de las familias, entre otros factores- que el volumen de impagos a nivel sistema haya sido hasta el momento más limitado que en la anterior crisis.
¿Amortizar de manera anticipada?
El hecho de que los intereses se calculen siempre sobre la cantidad del préstamo que nos queda por amortizar explica que en los primeros años se estén pagando más intereses, una relación que se invierte en la recta final del periodo de vigencia del préstamo, explican desde el Banco de España.
Teniendo en cuenta esta información, se pueden tomar decisiones tan estratégicas como la conveniencia de saldar de manera anticipada una parte (o la totalidad) de la deuda en un momento dado.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) indica que la amortización anticipada es un derecho incondicional que tiene el prestatario. Aunque su aplicación puede conllevar el pago de una compensación. Estas amortizaciones tempranas apenas suponen un ahorro significativo en caso de que el tipo de interés de referencia esté bajo. En esos casos, habrá que valorar si el ahorro de intereses compensa el efecto de las comisiones de amortización que cobrará la entidad concesionaria del préstamo, en caso de que las tenga. En cambio, si el tipo está alto y la previsión es que siga subiendo, la decisión de amortizar puede suponer un ahorro a medio y largo plazo.