Cuando se alcanza la última cuota hipotecaria o se realiza una amortización anticipada, la pregunta es: ¿Y ahora qué? Lo cierto es que la hipoteca no finaliza con el pago de la última cuota. Ya no se debe nada a la entidad financiera, pero la información registral de la vivienda en la que aparece la hipoteca sigue registrada, y esto puede provocar una información errónea en el futuro.
*Imagen de apertura elaborada con inteligencia artificial.
Llegados a este punto, para que el inmueble aparezca sin cargas es necesario cancelar la hipoteca. No es un paso obligatorio pero sí recomendable. Además, la información relativa a la hipoteca ya no estará reflejada en el banco y en el Registro de la Propiedad. Es decir, figura como que tiene una hipoteca y si se desea vender en un futuro no aparecerá como "libre de cargas".
Si no se realiza ningún procedimiento (cancelación por caducidad)
Las desventajas están principalmente en que para cualquier cosa que la persona quiera hacer a corto o medio plazo, la información seguirá ahí. Por ejemplo, si lo que quiere es vender la vivienda, al comprador no le aparecerá que la vivienda está libre de cargas cuando pida la nota simple. También será un problema si algún día decide contratar otra hipoteca sobre la misma.
Sin embargo, existe una excepción legal: la cancelación por caducidad. Según la Ley Hipotecaria, las hipotecas prescriben y el titular puede solicitar al Registro su cancelación automática y gratuita una vez que transcurren 21 años desde la fecha de vencimiento fijada en el contrato original (20 años de plazo legal de prescripción más un año extra de margen). Si no hay intención de vender o rehipotecar a corto plazo, el cliente simplemente puede esperar a que transcurra este tiempo.
Eliminar la inscripción registral (cancelación activa)
En ese caso de necesitar la vivienda libre de cargas de forma inmediata, hay otras dos opciones. La primera es encargarlo a la entidad financiera. Esta tiene la obligación de facilitar el certificado de forma gratuita.
Pero también existe la posibilidad de hacerlo en persona para ahorrar esos gastos de gestoría. Esta opción tendrá un coste, dado que se necesita pagar los aranceles de los notarios y registradores de propiedad. Para ello, se debe seguir los siguientes pasos:
- Pedir un certificado de cancelación registral a nuestra entidad financiera. De momento, este certificado solo se puede solicitar acudiendo físicamente a una oficina, ya que el cliente debe firmar una solicitud en persona.
- Entregar este certificado a un notario y solicitar la escritura de cancelación. Esta ha de ser firmada por el apoderado de nuestra entidad financiera. Los notarios han de encargarse de gestionar con nuestra entidad financiera la cancelación de la hipoteca. Es fundamental recordar que el Banco de España también prohíbe que el banco cobre al cliente por el desplazamiento de su apoderado a la notaría.
- Rellenar el formulario del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (formulario 600) en la delegación de hacienda de la comunidad autónoma donde se resida (un trámite que la mayoría de administraciones ya permite realizar de forma online). El acto está sujeto al impuesto, aunque esta tasa está exenta de pago, por lo que no supondrá un coste.
- Recoger la escritura del notario y pagar el importe de la misma una vez haya sido firmada por el apoderado de nuestra entidad financiera. Hay que tener en cuenta que este proceso puede tardar unos días.
- Acudir a la cancelación en el Registro de la Propiedad con el "certificado de deuda cero", la escritura y el formulario del impuesto. Respecto a la segunda, se acude para inscribirla en el registro, y respecto a el impuesto, se produce el levantamiento de la carga sobre el asiento registral de la hipoteca.
Para asegurarse de que todo se ha efectuado correctamente se puede pedir una nota simple al registro de la propiedad (de manera presencial o por internet), aunque este procedimiento no es necesario.
Por lo tanto, levantar la carga de la hipoteca no es obligatorio, pero de vital importancia si se quiere vender la casa o pedir una segunda hipoteca sobre la misma vivienda. Además, es un procedimiento que requiere tiempo si se decide realizar de forma manual.
Preguntas frecuentes sobre la cancelación de una hipoteca
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca después de pagarla?
No es obligatorio cancelar registralmente una hipoteca después de terminar de pagarla, pero sí es recomendable. Aunque la deuda esté saldada, la hipoteca continúa inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que se tramite su cancelación. Este paso permite que la vivienda figure libre de esa carga y facilita futuras operaciones, como venderla o solicitar otra hipoteca.
¿Qué pasa si termino de pagar la hipoteca y no la cancelo en el Registro?
Si terminas de pagar la hipoteca y no realizas la cancelación registral, la deuda estará saldada, pero la carga hipotecaria seguirá apareciendo en la nota simple de la vivienda. Esto puede complicar su venta o la solicitud de una nueva financiación. La cancelación permite eliminar formalmente esa inscripción del Registro de la Propiedad.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad?
El coste de cancelar registralmente una hipoteca depende de los aranceles notariales y registrales aplicables. El certificado de deuda cero es gratuito y la cancelación está exenta del pago del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Si se contrata una gestoría para realizar los trámites, habrá que añadir sus honorarios. Gestionar personalmente la cancelación permite ahorrar este último gasto.
¿Cómo cancelar una hipoteca por mi cuenta paso a paso?
Para cancelar una hipoteca sin contratar una gestoría, primero debes solicitar al banco un certificado de deuda cero. Después, acudir a una notaría para preparar la escritura de cancelación, que firmará un representante de la entidad. A continuación, tendrás que presentar el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, aunque esté exento de pago. Finalmente, deberás entregar la documentación en el Registro de la Propiedad para eliminar la carga hipotecaria.
¿Qué es el certificado de deuda cero y cómo se consigue?
El certificado de deuda cero es un documento emitido por el banco que acredita que el préstamo hipotecario está completamente pagado. Se solicita a la entidad financiera con la que se contrató la hipoteca y su emisión es gratuita. Es necesario para iniciar la cancelación registral y, en entidades como BBVA, puede solicitarse y descargarse a través de canales digitales habilitados para ello.
¿Cuándo caduca una hipoteca en el Registro de la Propiedad?
Con carácter general, una hipoteca puede cancelarse registralmente por caducidad una vez transcurridos 21 años desde el vencimiento de la obligación garantizada, siempre que se cumplan los requisitos legales y no existan circunstancias que impidan la cancelación. Este plazo corresponde a los 20 años de prescripción de la acción hipotecaria más un año adicional. La cancelación debe solicitarse al Registro de la Propiedad y no requiere escritura notarial.
¿Se puede vender una casa con la hipoteca pagada pero sin cancelar?
Sí, es posible vender una vivienda cuya hipoteca ya se ha pagado aunque todavía figure inscrita en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, será necesario gestionar la cancelación de la carga para que el inmueble pueda transmitirse libre de esa hipoteca. Lo más recomendable es realizar el trámite antes de la venta o coordinarlo con la operación de compraventa.
¿Cómo saber si una hipoteca está cancelada en el Registro de la Propiedad?
Para comprobar si una hipoteca está cancelada registralmente, puedes solicitar una nota simple de la vivienda al Registro de la Propiedad, presencialmente o por internet. Este documento recoge las cargas que constan inscritas sobre el inmueble. Si la cancelación se ha completado correctamente, la hipoteca cancelada ya no aparecerá como una carga vigente.