¿Cuáles son los motivos de la escasez de vivienda en España?
BBVA Research ha publicado un informe detallando las causas de la limitada oferta de vivienda en España. Entre los factores clave destacan la escasez de suelo finalista (aquel que está listo para iniciar una promoción), los frecuentes cambios legislativos, el escaso presupuesto público, el aumento en los costes de los materiales de construcción y la falta de mano de obra. El informe subraya que en ausencia de medidas que reviertan estas tendencias, la oferta seguirá siendo relativamente reducida y la vivienda continuará encareciéndose.
En este informe, BBVA Research señala que, desde 2021 el número de personas que necesitan un nuevo hogar es muy superior al de viviendas iniciadas. En 2023 la ratio entre estas dos variables fue inferior a 0,5, similar al registrado en 2011-2013, en plena crisis económica. Desde 2008, España es uno de los países europeos donde menos viviendas per cápita se han iniciado. Entre 2008 y 2022 las viviendas iniciadas (1,53 millones) fueron muy inferiores a los nuevos hogares creados (2,40 millones).
En opinión del servicio de estudios de BBVA, la disponibilidad de suelo finalista es un desafío crucial en este sentido. Las ciudades españolas cuentan con terrenos para desarrollar viviendas, pero la proporción de suelo finalista, listo para construir, es limitada. En su informe, apunta a la revisión y actualización de los planeamientos urbanísticos, en muchos casos anteriores a 2008, permitiría un mejor aprovechamiento del suelo disponible y una respuesta más ágil a las necesidades actuales.
Asimismo, la reciente legislación en vivienda ha introducido cambios significativos. Aunque algunas medidas han generado incertidumbre entre los promotores y empresas de alquiler, también se han abierto nuevas oportunidades para adaptar y mejorar los planes de desarrollo.
Otro de los limitantes al avance de la oferta es que el presupuesto público destinado a vivienda se sitúa en cotas relativamente bajas. Desde 2021 tan sólo se han iniciado unas 13.000 viviendas protegidas al año frente a las 70.000 anuales en 1995 y 2010. BBVA Research considera que sería recomendable elevar el gasto público en esta partida para así poder alcanzar el objetivo de incrementar el parque de vivienda social al 20%, lo que beneficiaría a un gran número de personas y ayudaría a equilibrar el mercado inmobiliario.
“La expansión del turismo extranjero, la inestabilidad regulatoria y la inseguridad percibida por los propietarios de viviendas tras la aprobación de las últimas normas han provocado un aumento de las viviendas de alquiler turístico”, destaca BBVA Research.
Otro de los motivos del encarecimiento de la vivienda sería el coste de los materiales de construcción, que ha experimentado un aumento significativo en los últimos años. En opinión del servicio de estudios de BBVA, la crisis energética ha sido un catalizador para la innovación y la optimización en el uso de recursos en sectores especialmente dependiente de la energía, como es la construcción.
Además, el sector enfrenta un desafío importante con la escasez de mano de obra. No obstante, esto representa una oportunidad para invertir en formación y capacitación, mejorando las competencias y atrayendo a nuevo talento. Por otro lado, la adopción de tecnologías avanzadas puede incrementar la productividad, que es otra de las razones detrás de la escasez de nueva vivienda.
Según este informe, el incremento de la oferta inmobiliaria pasará por un crecimiento del crédito a la promoción. Desde el Gobierno se están tomando medidas, como la línea ICO-Vivienda. No obstante, señala que “es necesario el desarrollo de un marco que permita este impulso, sin que eso signifique una excesiva toma de riesgos”.
El informe de BBVA Research también resalta la necesidad de adoptar medidas que ayuden a revertir los factores que limitan la oferta para dinamizar la construcción residencial y la oferta de alquiler, sobre todo a precio reducido, lo antes posible.