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Opinión 22 febrero 2019

Nueva Ley Hipotecaria: Más protección y seguridad jurídica

El Congreso de los Diputados español aprobó el 21 de febrero la Ley Hipotecaria, que ha sido uno de las últimas iniciativas que pasan por esta cámara antes de su disolución el 5 de marzo de cara a las elecciones. En este artículo explicamos los efectos de esta nueva ley.

El pasado 21 de febrero el Congreso aprobó la Ley Hipotecaria, que ha sido uno de las últimas iniciativas que pasan por esta cámara antes de su disolución el 5 de marzo de cara a las elecciones. Y esto es una buena noticia en primer lugar para las arcas públicas, dado que se trata de la transposición de una directiva europea que tenía que haberse hecho antes de marzo de 2016.

La nueva ley tenía, entre otros, dos objetivos claros: alcanzar un mejor equilibrio entre los intereses de prestatarios y prestamistas y elevar la seguridad jurídica, que se había puesto en cuestión durante la crisis con el aumento de los procesos judiciales.

La protección al consumidor se refuerza. Se deben entregar dos fichas precontractuales (FEIN y FIAE) con información sobre el contrato 10 días antes de la firma del contrato.

El reparto de los gastos queda prefijado, lo que refuerza la seguridad jurídica, de forma que el prestamista asume AJD (Actos Jurídicos Documentados), notaría y registros y el prestatario la tasación.

La protección al consumidor se refuerza

En cuanto a los tipos fijos y variables, en la ley hay varias menciones. Por una parte, se contempla que el cliente puede pedir el cambio de variable a fijo (de forma retroactiva para los contratos en vigor), con una sola comisión del 0,15% como máximo durante los tres primeros años. Sin embargo, la comisión por reembolso anticipado en préstamos a tipo fijo se fija en un 2% los 10 primeros años y en un 1,5% a partir de entonces, más restrictivas. En un mercado como el nuestro, tan sesgado hacia los tipos variables, el que los tipos fijos ganen peso sería deseable para tener una situación más equilibrada de cara a potenciales crisis donde los tipos de referencia no se reduzcan sustantivamente.

Que los tipos fijos ganen peso sería deseable para tener una situación más equilibrada de cara a potenciales crisis

También se alargan los plazos para que el banco pueda vencer anticipadamente una hipoteca con impagos, pasándose de las tres cuotas actuales a un impago del 3% o 12 plazos en la primera mitad del préstamo o 7% o 15 plazos a partir de entonces. Además, en ambos casos habría que sumar un mes de preaviso.

Dada la importancia de los cambios en la operativa hipotecaria que la ley supondrá, ésta no entrará en vigor hasta los tres meses de su publicación, de forma que todos los agentes implicados puedan adaptar sus procesos.

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