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Hipotecas 12 jun 2017

¿Qué es una hipoteca?

El Banco de España lo define así en la guía de acceso al préstamo hipotecario: La hipoteca es un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble.

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Es un producto bancario que permite al cliente recibir una determinada cantidad de dinero (capital del préstamo) por parte de una entidad de crédito (prestamista), a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, junto con los intereses correspondientes, mediante pagos periódicos (cuotas). La diferencia con otro tipo de préstamos es que cuenta con una garantía adicional: el inmueble adquirido.

En todo préstamo hipotecario hay dos elementos fundamentales. El primero es el contrato de préstamo, en el que aparecen detalladas las obligaciones del deudor y las condiciones del préstamo, así como el plazo de devolución, las cuotas y el sistema de amortización. El segundo elemento es la garantía hipotecaria, que supone que en caso de impago, el prestamista puede hacerse con la propiedad del bien hipotecado.

Características del préstamo hipotecario

  • Supondrá un compromiso financiero importante en el futuro.
  • Suelen ser de importe elevado y tener una larga duración.

Para contratar una hipoteca hay que asegurarse de que los ingresos son recurrentes y adecuados a la deuda que se va a asumir, y tener en cuenta el ahorro inicial e ingresos netos antes de endeudarse.

Importes de los préstamos

Existen dos factores que determinarán los límites de la cuantía del préstamo, pero también el plazo de amortización y la cuota resultante:

  • El valor de tasación de la vivienda, que no se debe confundir con el valor de compraventa del inmueble. Las Sociedades de Tasación Autorizadas son las empresas que valoran la tasación y están acreditadas e inscritas en un registro del Banco de España. El máximo del préstamo hipotecario no superará el 100% del valor de tasación, aunque algunas entidades pueden rebajar esta cuantía hasta el 80% o incluso el 60%.
  • La capacidad de endeudamiento del solicitante. Las entidades financieras realizan un estudio de los ingresos y gastos del solicitante para valorar con qué cantidad de dinero cuenta mensualmente para efectuar los pagos de la hipoteca. Lo ideal es que la cuota mensual no sea mayor del 30-35% de los ingresos mensuales una vez deducidos los gastos. Además, se recomienda tener ahorrado al menos el 20-25% del valor total de la vivienda y un 10% para los gastos asociados.

Entonces ¿a qué costes se enfrenta una persona cuando contrata una hipoteca? Primero los intereses, luego los gastos asociados y por último las comisiones.

Tipo de interés

Es importante saber las modalidades que existen. Son tres:

  • Préstamos hipotecarios a interés fijo en los que la cuota mensual y el tipo de interés que se aplica no varía durante el plazo que dure el préstamo. La ventaja es que cada mes se pagará la misma cuota, aunque los tipos de interés del mercado suban o bajen. Pero inicialmente suele ser un tipo superior y un plazo de amortización menor que el tipo variable.
  • A interés variable, compuesto por el valor del índice de referencia (euríbor por ejemplo) más un diferencial fijo. El importe de la cuota se actualiza en cada revisión al valor del índice de referencia. Las revisiones más comunes son las anuales o semestrales. Por ejemplo si el euríbor referenciado a 1 año está a 0,60% y el diferencial es de un 2%, se pagaría el 2,60 % de tipo de interés anual hasta la siguiente revisión. Con esta modalidad, la cuota será superior cuando los tipos suban e inferior cuando bajen.
  • Y los más habituales que son los préstamos hipotecarios mixtos, aplican un tipo fijo durante una parte del plazo y un tipo de interés variable durante el resto.

Gastos asociados

Además, los préstamos hipotecarios llevan aparejados una serie de gastos asociados. Estos gastos son:

  • Gastos de notario y Registro de la Propiedad
  • Impuesto derivado de la formalización del préstamo con garantía hipotecaria
  • Gastos de  tasación o valoración del inmueble
  • Honorarios por la tramitación de la gestoría

Actualmente, estos gastos aproximadamente suelen suponer el 3% del importe financiado. Es decir, para una hipoteca de 150.000 € habrá que sumar unos 4.500 € en gastos no recuperables.

Las comisiones

Y, por último, están las comisiones. Habitualmente hay una comisión de apertura que suele ser un porcentaje de la cantidad prestada. Además, también existen compensaciones por desistimiento total o parcial en caso de amortizar, es decir, de pagar la deuda antes de finalizar el plazo.

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