¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un acuerdo financiero que permite a una persona adquirir una propiedad, generalmente una vivienda, obteniendo un préstamo de un banco u otra entidad financiera. Este préstamo se garantiza utilizando la propiedad como colateral, lo que significa que, en caso de incumplimiento en los pagos, el prestamista tiene el derecho de vender la propiedad para recuperar el dinero prestado.
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La hipoteca es un producto bancario que permite al cliente recibir una determinada cantidad de dinero (capital del préstamo) por parte de una entidad de crédito (prestamista), a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, junto con los intereses correspondientes, mediante pagos periódicos (cuotas). La diferencia con otro tipo de préstamos es que cuenta con una garantía adicional: el inmueble adquirido.
En todo préstamo hipotecario hay dos elementos fundamentales. El primero es el contrato de préstamo, en el que aparecen detalladas las obligaciones del deudor y las condiciones del préstamo, así como el plazo de devolución, las cuotas y el sistema de amortización. El segundo elemento es la garantía hipotecaria, que supone que en caso de impago, el prestamista puede hacerse con la propiedad del bien hipotecado.
Características del préstamo hipotecario
- Supondrá un compromiso financiero importante en el futuro.
- Suelen ser de importe elevado y tener una larga duración.
Para contratar una hipoteca hay que asegurarse de que los ingresos son recurrentes y adecuados a la deuda que se va a asumir, y tener en cuenta el ahorro inicial e ingresos netos antes de endeudarse.
Importes de los préstamos
Existen dos factores que determinarán los límites de la cuantía del préstamo, pero también el plazo de amortización y la cuota resultante:
- El valor de tasación de la vivienda, que no se debe confundir con el valor de compraventa del inmueble. Las Sociedades de Tasación Autorizadas son las empresas que valoran la tasación y están acreditadas e inscritas en un registro del Banco de España. En general, el importe de financiación que se le concede a la persona que solicita una hipoteca es un 80% del valor de la tasación de la vivienda, que no del precio de venta. Si la tasación de la vivienda se ha hecho para una segunda vivienda, el importe suele ser algo inferior.
- La capacidad de endeudamiento del solicitante. Las entidades financieras realizan un estudio de los ingresos y gastos del solicitante para valorar con qué cantidad de dinero cuenta mensualmente para efectuar los pagos de la hipoteca. Lo ideal es que la cuota mensual no sea mayor del 30-35% de los ingresos mensuales una vez deducidos los gastos. Además, se recomienda tener ahorrado al menos el 20-25% del valor total de la vivienda y un 10% para los gastos asociados.
Entonces ¿a qué costes se enfrenta una persona cuando contrata una hipoteca? Primero los intereses, luego los gastos asociados y por último las comisiones.
Tipo de interés de una hipoteca
Es importante saber las modalidades que existen. Son tres:
- Préstamos hipotecarios a interés fijo en los que la cuota mensual y el tipo de interés que se aplica no varía durante el plazo que dure el préstamo. La ventaja es que cada mes se pagará la misma cuota, aunque los tipos de interés del mercado suban o bajen. Pero inicialmente suele ser un tipo superior y un plazo de amortización menor que el tipo variable.
- A interés variable, compuesto por el valor del índice de referencia (euríbor por ejemplo) más un diferencial fijo. El importe de la cuota se actualiza en cada revisión al valor del índice de referencia. Las revisiones más comunes son las anuales o semestrales.
- Y existe una tercera opción que son los préstamos hipotecarios mixtos, aplican un tipo fijo durante una parte del plazo y un tipo de interés variable durante el resto.
Gastos asociados a una hipoteca
Los gastos de una hipoteca en España se distribuyen de la siguiente manera:
- Gastos de una hipoteca que paga el comprador: nota simple y tasación.
- Gastos de una hipoteca que paga el banco: notaría, gestoría, registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).Además, cada parte va a abonar el coste de su copia de la escritura de la vivienda.
Las comisiones de una hipoteca
Y, por último, están las comisiones. Habitualmente hay una comisión de apertura que suele ser un porcentaje de la cantidad prestada. Además, también existen compensaciones por desistimiento total o parcial en caso de amortizar, es decir, de pagar la deuda antes de finalizar el plazo.