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Vivienda 28 nov 2018

¿Cómo vender un proindiviso?

Una de las grandes puertas que abre el constitucionalismo es el derecho a la propiedad, que ha ido cambiando a lo largo de los siglos en su forma y significado. Según el Código Civil español, “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”, otorgando al propietario la autoridad y libertad total sobre el bien. Además, esta propiedad puede ser compartida por un grupo de personas, y es ahí cuando se dan ciertos problemas a la hora de gestionar el patrimonio. Aquí aparece el concepto de proindiviso.

El concepto de proindiviso hace referencia a un estatus jurídico, y se da cuando un bien pertenece a varios propietarios en común, por lo que ninguno de ellos tiene el derecho pleno sobre su propiedad. Puede parecer un poco extraño o incluso lejano, pero quizás suene un poco más si utilizamos un sinónimo: copropiedad. Cualquier cosa puede ser objeto de estar en copropiedad. Sin embargo, los proindivisos más frecuentes suelen hacer referencia a los bienes inmuebles, y son generados en situaciones de separaciones, divorcios o herencias. Este caso es, quizás, uno de los que más quebraderos de cabeza puede acarrear.

En el caso del fallecimiento de una persona, sus propiedades serían heredadas proporcionalmente por sus hijos, como por ejemplo, la vivienda familiar. Es importante aclarar que un proindiviso no existe hasta que se dispone del título inscribible en el registro de la propiedad. Para ello, la herencia debe estar adjudicada en los porcentajes correspondientes a cada heredero y aceptada. Es en este momento cuando pasan de ser herederos a propietarios.

Otro caso muy común sería en caso de divorcio de un matrimonio casado en régimen de gananciales, planteándose la duda de cómo se puede gestionar el patrimonio, cómo repartirlo, y lo más importante, cómo venderlo. Pero no siempre es tan sencillo el reparto según la naturaleza del bien. Disolver la copropiedad es posible, pero no una tarea tan sencilla como podría parecer a priori: implica conflictos cuya facilidad de resolución depende en gran medida de si el bien es divisible o no. A la hora de extinguir el proindiviso se presentan dos posibles vías: un acuerdo o recurrir a un procedimiento judicial, en el que se aplicará el artículo 400 del Código Civil: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

La vía notarial

Si el bien es divisible, el acuerdo siempre será la opción más fácil, y sobre todo, barata, ya que se puede dividir la propiedad del bien o venderlo y repartir las ganancias en la proporción que corresponda. En el primer caso, esto se puede conseguir gracias a un acuerdo formalizado mediante escritura pública entre todos los copropietarios. Si, por el contrario, el bien es indivisible, como es el caso de un inmueble, las alternativas de extinción disminuyen considerablemente. Una opción es la vía del acuerdo entre los copropietarios. En el ejemplo del divorcio, una buena solución sería la extinción de condominio. La extinción supone la finalización del régimen de copropiedad, pasando a pertenecer a uno solo de los individuos. Pero si el acuerdo no es posible, bien sea porque alguno de los copropietarios no quiere vender, comprar o simplemente no quiere acceder a un acuerdo, hay que recurrir a la vía judicial o a una subasta pública.puede dividir la propiedad del bien o venderlo y repartir las ganancias en la proporción que corresponda. En el primer caso, esto se puede conseguir gracias a un acuerdo formalizado mediante escritura pública entre todos los copropietarios.

Camino al juzgado

El primer paso lógico sería llevar a cabo un acto de conciliación ante notario con el objetivo de evitar el juicio, que siempre será más traumático para todas las partes, y sobre todo, costoso. Desde la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, cualquier persona puede solicitar al notario la realización de la conciliación. El acto es una opción gratuita, sencilla y no requiere la intervención de abogados. Además, llevarlo a cabo tiene una gran ventaja: en caso de juicio, sirve para demostrar quién está impidiendo el acuerdo gracias al carácter de título ejecutivo que da la escritura de conciliación según el artículo 83 de la Ley del Notariado.

Si no hay acuerdo, o éste fuera perjudicial para alguna de las partes, se puede acudir a juicio, en el que el magistrado decidirá cómo resolver el litigio o, incluso, puede nombrar un administrador.

La subasta pública

El artículo 40 del Código Civil establece que “cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”, lo que implica que el bien entre en subasta pública, a la que puede acceder cualquier persona interesada en la adquisición.  Este mecanismo puede activarse mediante la vía notarial o judicial. El Código Civil también posibilita que cada uno de los dueños de un proindiviso pueda vender libremente a un tercero su porcentaje de la propiedad de forma totalmente libre. Una vez que el propietario ha recopilado toda la información del proindiviso, debe hacer una oferta y comunicarla a los interesados en la venta. Esto es un punto muy importante para los participantes en la subasta: hay que tener en cuenta todas las posibles variables y los riesgos que se asume al adquirir una parte de la propiedad, ya que es posible no llegar a un acuerdo con el resto de copropietarios.

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