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Deuda> Compra de vivienda Act. 26 mar 2024

¿Quién paga el notario y otros gastos e impuestos cuando se compra una casa?

Adquirir una vivienda implica hacer frente a una serie de gastos más allá del precio del inmueble: desde las escrituras, hasta el pago del IBI. En el camino a recorrer para lograr tener una casa en propiedad hay muchos aspectos legales e impositivos que hay que tener en cuenta. Para proteger la salud financiera, conviene saber de antemano cuáles son las paradas y qué peajes habrá que abonar. Lo mejor es ir despacio, dejándose asesorar y recurrir a los expertos si es necesario.

¿Quién paga el notario y otros gastos e impuestos cuando se compra una casa?

Al adquirir una vivienda hay que hacer frente a determinados gastos e impuestos que es necesario tener en cuenta para que cuadren las cifras. Y no es lo mismo una vivienda nueva que una de segunda mano.

En la compra de vivienda usada o segunda transmisión se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). La gestión y recaudación del ITP está cedida a las Comunidades Autónomas y su porcentaje varía entre el 6% y el 10%. Este porcentaje se aplica sobre el valor del inmueble escriturado o sobre el valor de referencia del Catastro si este último fuera superior al de escritura y no es lo mismo comprar en una Comunidad que en otra.

La compra de vivienda nueva está gravada con el IVA, que es un impuesto estatal y que en este momento es del 10% del importe escriturado. En Canarias, que tiene su particular sistema fiscal, el IVA se sustituye por el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Las plazas de garaje, hasta un máximo de dos unidades, y los anexos (trasteros, por ejemplo) que se transmitan conjuntamente con la vivienda, tienen el mismo tipo de IVA que esta. Cuando la compra no se efectúa a la vez que la vivienda, se aplica el 21%.

Y en el caso de vivienda nueva, al IVA hay que añadir un segundo impuesto, el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre el importe escriturado. Solo quedan exentas —aclaran en Foroconsultores— algunas viviendas protegidas, dependiendo de los metros de superficie que tenga y el importe. Este impuesto lo sigue pagando el comprador y el porcentaje depende de cada Comunidad Autónoma.

¿Quién paga el notario y otros gastos e impuestos cuando se compra una casa?

Y, ¿quién abona el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el famoso (IBI)?Teóricamente, lo paga  el propietario del inmueble al 1 de enero de cada año, aunque lo normal es que el vendedor pueda repercutirlo de forma proporcional sobre el comprador siempre que se pacte entre las partes

Gastos de escritura de compraventa

Ya tenemos los impuestos claros y elegida la casa, ahora toca pasar por el notario y el registro. Entramos en los conocidos como gastos de la escritura de compraventa.

  • Escritura pública en la Notaría. Los costes del notario dependen del importe del inmueble, aunque pueden incrementarse por aspectos como el número de copias, extensión de la escritura, etc. En las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los aranceles.
  • ¿Quién debe pagar los gastos de Notaría? Generalmente en los contratos de arras o en las escrituras de compraventa se suele pactar que lo pague quien compra, pero la ley no dice exactamente eso y deberán hacerlo ambas partes: vendedor y comprador. De ahí que este punto debe quedar claro.

Si nos atenemos a la legalidad vigente: “Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.

La realidad es que en la mayoría de los casos es costumbre que comprador y vendedor acuerden lo siguiente: todos los gastos que se deriven de la compraventa correrán a cuenta del comprador, excepto la plusvalía municipal, que tendrá que pagarla el vendedor.

  • Inscripción en el Registro de la Propiedad. Son los honorarios generados por inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. Están fijados y su cuantía depende del precio del inmueble. Son gastos que debe abonar el comprador para que su vivienda quede registrada.
  • Gestoría. Encargada de aglutinar todo el papeleo y pagos para que el comprador solo tenga que acudir a la firma. Sus precios varían en función del papeleo que deben hacer, tanto en la compraventa como en la hipoteca.

Otros gastos

Pero además de los gastos e impuestos de la compra de la vivienda, hay gastos relacionados con la hipoteca, aunque aquí ha habido cambios desde 2019 y el comprador únicamente debe abonar los gastos de tasación de la casa y la comisión de apertura del capital prestado.

Los gastos de Notaría para otorgar la escritura pública del préstamo hipotecario, el Registro, la gestoría y el AJD de la hipoteca los debe abonar la entidad financiera.

Y por último, cuáles son los gastos/impuestos del vendedor

  • El vendedor debe hacerse cargo de la plusvalía municipal (Impuesto sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
  • E incluir la transacción en la declaración de la renta, y tributar por ello en el IRPF.

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