La venta de viviendas en España se modera en 2023 y se reactivará en 2024
El incremento en los tipos de interés está teniendo un efecto notable en el mercado inmobiliario en España. El número de viviendas - sobre todo usadas - y el de hipotecas se está reduciendo desde la segunda mitad del año pasado, y el precio, aunque sigue creciendo, lo hace a tasas más reducidas. En cambio, el último Observatorio Inmobiliario de BBVA Research también indica que el sector podría comenzar a reactivarse en 2024 con aumentos moderados en demanda, oferta y precios, en un contexto de recuperación de la economía y de oferta residencial relativamente reducida. De hecho, se espera que el precio de la vivienda crezca el año que viene alrededor del 2,5%, las ventas en torno al 5% y los visados alrededor del 6%.
Tal y como avanzaba el informe de Situación España de BBVA Research, el crecimiento económico se moderará en 2023 (1,6%), pero se ha evitado la recesión y la actividad se habría acelerado en el primer trimestre de este año. Este avance ha sido posible gracias a la capacidad de la economía europea para evitar escenarios de restricciones en el uso de energía y la disminución en el coste para generarla. Una fortaleza de la actividad que ha mantenido la inflación en cotas relativamente elevadas, lo que ha derivado en un incremento de los tipos de interés mayor que lo esperado hace unos meses. Por su parte, el crecimiento en 2024 podría aumentar un 2,6%.
Todo lo anterior ha tenido un efecto en el sector inmobiliario en España, reduciendo la compra de viviendas e hipotecas. Más adelante, se espera que las transacciones disminuyan desde las 720.000 realizadas en 2022 a un nivel algo superior a las 500.000 viviendas en 2023 y 2024, similar al registrado en promedio en el periodo 2016-2019. Un ajuste que, en su mayor medida, vendrá por el lado de la vivienda usada y que se explica por el menor crecimiento económico, tanto nacional como foráneo, la subida de los tipos de interés y la reducción del ahorro acumulado durante la pandemia.
Por su parte, la firma de visados de vivienda nueva se podría reducir hasta el entorno de las 100.000 unidades. Entre los factores que limitarán el avance de la oferta están el incremento del coste de financiación, el aumento en los salarios, la falta de mano de obra cualificada, el elevado precio de algunos insumos, el deterioro en las expectativas de la demanda, así como la incertidumbre regulatoria. En cualquier caso, la escasez de vivienda nueva debería hacer que el impacto fuese limitado.
El precio de las viviendas se mantendrá prácticamente constante en 2023 (-0,2%), aunque en términos reales la corrección sería de un 3,9%. El informe de BBVA Research explica que la reducción de las ventas podría impactar negativamente en el precio de la vivienda. Aún así, la elevada inflación y la relativa escasez de la oferta compensará, en parte, ese impacto negativo.
Como conclusión, el informe destaca que el sector podría comenzar a mostrar una nueva reactivación en 2024 con aumentos moderados en demanda, oferta y precios, en un contexto de recuperación de la economía y de oferta residencial relativamente reducida. En este sentido, se espera que el precio de la vivienda crezca alrededor del 2,5%, las ventas en torno al 5% y los visados alrededor del 6%. Todo ello siempre y cuando los principales riesgos que acechan al sector no se disparen como: el endurecimiento monetario adicional a consecuencia de una inflación elevada, la escasez de mano de obra cualificada y suelo urbanizable, o el aumento de la incertidumbre en torno a la política económica.