Nueva ley del alquiler: Novedades y principales modificaciones

El Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, norma actual en vigor lleva a cabo la modificación de la ley de Alquileres Urbanos para, según la Exposición de motivos de la norma, se intenta abordar los aspectos estructurales que afectan al mercado de alquiler y garantizar un equilibrio desde el punto de vista jurídico entre propietarios y arrendatarios. Estos aspectos incluyen medidas sociales para hacer frente al incremento de precios y a la la escasez de oferta de viviendas a precios asequibles. El texto, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, aún debe ser aprobado por la Diputación General Permanente para su entrada en vigor.

Aunque la medida más mediática anunciada en un principio finalmente no vio la luz (aquella que prometía incluir un tope o precio máximo de alquiler para limitar los incrementos en los precios que se están produciendo principalmente en Madrid y Barcelona), sí se han incluido las siguientes:

• Se amplía la duración de la prórroga forzosa del contrato de alquiler de 3 a 5 años. Si el propietario es una empresa, se extenderá hasta los 7 años.
• Hasta ahora, si se alcanzaba la fecha del vencimiento de contrato o alguna de sus prórrogas sin notificación por ninguna de las partes, este se prorrogaba un año. Sin embargo, con la nueva ley la prórroga tácita del contrato se amplía a 3 años.
• Si se adquiere una vivienda que tenga un alquiler vigente, deberá respetarse ese alquiler.
• Si el propietario quiere recuperar la vivienda para sí o su familia, deberá especificarlo en el contrato al firmar. Además, deberá notificarlo con, al menos, 4 meses de antelación. Por el otro lado, si el inquilino quiere dejar la vivienda, deberá avisar con 2 meses de antelación.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato (cuando se encarga a empresas especializadas) correrán a cargo del arrendador en el caso de que se trate de persona jurídica salvo aquellos gastos que sean iniciativa directa del arrendatario.
• Las comunidades de vecinos, con el apoyo de, por lo menos, tres quintas partes de los propietarios, podrán prohibir los pisos vacacionales en el inmueble.
• Se incluyen diversas variaciones en el IBI, como que el inquilino no tendrá que abonarlo en las viviendas públicas de alquiler o que los ayuntamientos puedan aumentarlo en las viviendas vacías.
• Se podrán suspender los desahucios de vivienda cuando la Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad.
• Se produce la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler.
• También se modifica la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), eliminando la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos (los ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública y se les habilita también la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado).
• A partir de ahora, habrá una limitación de las subidas anuales del alquiler al IPC (como máximo) para todos los nuevos contratos.
• Se modifica la Ley de Propiedad Horizontal para aumentar, en un plazo de tres años, al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios (que tendrán tres años para hacerlo), y se establece la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad, en un contexto en el que cada vez hay más personas en situación de movilidad reducida.

Además de estas medidas mencionadas, hay un compromiso explícito de crear un sistema estatal de índices de referencia de los precios del alquiler. El plazo para elaborarlo es de 8 meses y será el Ministerio de Fomento quien lo coordine.