Existe un producto financiero destinado a convertir en renta mensual el valor de una vivienda y su nombre es "hipoteca inversa". Pese a lo apetecible que pueda parecer a una persona mayor este producto para complementar la pensión, es necesario conocer los pros y contras que lo acompañan para considerar cómo afecta a nuestra salud financiera.
Requisitos para solicitar una hipoteca inversa
Generalmente, este producto requiere ser mayor de 65 años, aunque puede variar dependiendo de la entidad en la que se negocie y las condiciones particulares del solicitante. En España, donde está regulada por la Ley 41/2007 (por la que se modifica la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario de 1981), es habitual que el límite se sitúe en torno a los 70 años. Existen límites distintos para casos de dependencia, por lo que lo más adecuado es siempre consultarlo con nuestra entidad financiera.
Además de la edad es necesario que seamos titulares de una vivienda en propiedad, preferiblemente nuestra residencia habitual, pues así podremos disfrutar de la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La hipoteca inversa se puede suscribir también sobre segundas residencias pero en este caso no disfrutaremos de la exención citada (IAJD), que supone su principal beneficio fiscal.
Por otro lado cabe destacar que se puede suscribir por más de un titular de la vivienda (un matrimonio, por ejemplo) y que no se perderá la propiedad de la misma ni su uso y disfrute.
Si al solicitar este producto ya tenemos suscrito un préstamo hipotecario, deberemos cancelarlo previamente a la contratación. Ante estos casos las entidades financieras suelen adelantar el capital que servirá para cancelar la hipoteca en vigor en el momento de la firma.
Renta percibida
La renta percibida dependerá principalmente de dos factores: el valor de la vivienda y la edad del solicitante de la hipoteca inversa. Según avanza la edad del suscriptor aumentará la renta mensual que se percibirá por la operación.
El importe percibido también varía en función de si se suscribe una hipoteca inversa vitalicia, temporal o de disposición única. Cuanto mayor sea el suscriptor, más aconsejable suele ser la renta temporal, pues normalmente tiene una cuantía superior a la vitalicia y puede resultar más lucrativo quien la contrata.
Estas operaciones financieras conllevan una serie de gastos: gestoría, liquidación de impuestos, notario y registro. Lo normal es que las entidades financieras adelanten estos gastos a cuenta del préstamo y el único gasto que tendríamos que afrontar directamente sería el de la tasación de la vivienda.
En la hipoteca inversa vitalicia el suscriptor percibirá una renta mensual vitalicia que en cualquier caso será menor a la renta temporal. De esta forma, las entidades se aseguran de no repartir una renta superior al valor de la vivienda.
Este producto está compuesto por un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito. En este caso la aseguradora pagaría la renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado pero tenemos que tener en cuenta que estar rentas no están exentas aunque cuenta con la ventaja de tributar a un 1,52% de la renta.
Por otro lado, en la hipoteca inversa temporal se percibe una renta durante un periodo negociado en el que ser recibiría el total del valor de venta de la vivienda. Una vez cubierto el valor de la vivienda no se perdería el uso de la misma pero se dejaría de percibir renta. Dependiendo del valor de la propiedad, la edad del suscriptor y el periodo pactado, variará el valor de la renta aunque al estar limitada por el valor total de la vivienda suele ser más ventajosa que la vitalicia para edades más avanzadas.
Y por último, en la hipoteca inversa de disposición única se percibirá una cantidad única basada en el valor de tasación de la vivienda.
Cómo se cancela una hipoteca inversa
Las hipotecas inversas pueden ser canceladas en cualquier momento y la mayoría de las entidades no cuentan con comisiones al respecto. Eso si, deberemos devolver la cantidad percibida hasta el día de la cancelación. Tenemos que tener en cuenta que al firmar la hipoteca no hemos renunciado a la titularidad de la vivienda sino que la hemos utilizado como garantía.
Al momento de la cancelación, el importe adeudado corresponderá no solo a las cantidades percibidas sino que tendremos que contar con los gastos iniciales abonados por nuestra entidad más los intereses generados hasta el momento de la cancelación.
Liquidación
Ante el fallecimiento del suscriptor de la hipoteca inversa se pueden producir varios escenarios y posibilidades, pues los herederos recibirán tanto la propiedad de la vivienda como la deuda anexa a la misma (proveniente del dinero otorgado al que era su titular).
Esta deuda, dependiendo del caso, variará respecto al total del valor de la propiedad pero la media se sitúa en un 50% del valor de tasación. Por tanto los herederos deberán decidir entre tres opciones principales:
- Realizar una nueva hipoteca para cubrir la deuda (pudiendo por ejemplo alquilarla para costearla).
- Pagar la deuda.
- Vender la casa para pagar la deuda, y en caso de existir beneficio quedarse con la diferencia.