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Alquiler de vivienda 05 oct 2017

El presupuesto para reformar una vivienda

Según los datos de la Patronal de Materiales de Construcción, actualmente cerca del 70% de las viviendas de segunda mano que se venden en España se reforman antes o después de la venta. El informe señala que una reforma integral puede revalorizar una vivienda en torno a un 20%. Este dato resulta muy interesante antes de encarar el reto de una reforma integral.

Aquellos que están valorando la opción de reformar su casa en lugar de mudarse a una nueva tienen actualmente a su disposición una fuente inagotable de información en ‘webs’ y aplicaciones sobre tendencias en decoración, materiales responsables con el medio ambiente, técnicas para eficientar el espacio y anuncios de profesionales solventes que ofrecen sus servicios sin compromiso.

La variable más relevante a la hora de tomar una decisión es manejar con anticipación el desembolso que supondrá el mencionado reto. Los datos que arroja el Observatorio 360º de la Vivienda y la Reforma en el Hogar, realizado por la consultora Arthursen, indican que la recuperación económica ha llevado a que el gasto en reformar la vivienda haya aumentado desde un 18,2%, pronosticando que este importe continúe al alza, con crecimientos del 4,2% en 2017 y del 2% en 2018.

Con este horizonte, la aventura de emprender un reforma se vuelve una realidad posible y hasta conveniente, ya sea para disfrutarla o para revalorizar una inversión inmobiliaria. Y para saber por dónde empezar, es importante invertir tiempo en diseñar un plan de acción que, a la larga, supondrá una ayuda considerable para eficientar los recursos existentes.

Definir una lista ordenada de hábitos y necesidades ayudará a decidir si hay que cambiar la distribución, si urge ampliar el espacio para almacenamiento o si lo prioritario es actualizar la instalación eléctrica porque no ofrece seguridad. Así resultará más sencillo recortar aquellas opciones que no aparezcan en los primeros puestos cuando los recursos disponibles no alcancen.

En definitiva, es importante tener las necesidades bien definidas y, para evitar futuros problemas, contratar la realización de un proyecto o anteproyecto que reúna el máximo de información posible, detallada por partidas presupuestarias. Lo ideal es contar con los planos originales de la vivienda y, sobre ellos, trabajar distintas soluciones y propuestas.

Es recomendable que las propuestas estén acompañadas de una serie de fotografías de inspiración, infografías, perspectivas o dibujos y un plano para cada tipo de intervención: esto es, un plano para la canalización del aire acondicionado o la calefacción, otro para la iluminación, y así siempre que haya que replantear cualquier instalación de suministros básicos.

Unido a este proyecto, un presupuesto que separe con claridad qué conceptos corresponden a materiales y cuáles a mano de obra (hay que tener en cuenta que soportan un tipo impositivo diferente), así como los plazos de ejecución, las cantidades a pagar a cuenta y, cómo no, las penalizaciones en caso de no cumplimiento por cualquiera de las dos partes.

Un proyecto de estas características supone un coste del 10 ó 15% del presupuesto de la obra

Al margen de otras consideraciones prácticas evidentes, los documentos incluidos en el proyecto son necesarios para que el ayuntamiento correspondiente conceda la licencia que debemos solicitar siempre que:

  • La obra modifique la distribución (licencia de obra menor).
  • La obra afecte a un elemento estructural o comunitario (licencia de obra mayor).
  • Vayamos a ocupar un espacio público (por ejemplo un contenedor en la calle).
  • Cuando la reforma de la casa afecte únicamente a los acabados interiores, sólo se necesitará informar al Ayuntamiento (acto comunicado).

Estas licencias y comunicaciones acarrean un coste que suele oscilar entre el 5% y el 7% del monto total de la obra. También en este caso la cifra es orientativa porque cada consistorio requerirá un tipo de permiso, una documentación y un precio distintos, según su normativa.

Y la reforma en sí, el grueso de la inversión, ¿a cuánto ascenderá? Dependerá principalmente de dos variables: los metros cuadrados de la vivienda y la calidad de los materiales que se elijan. Aunque no es lo mismo cambiar la fontanería que mantener la existente, o levantar el pavimento y volver a solar que simplemente pulirlo, se puede contemplar un precio que oscile entre los 300 y los 800 euros/m2 (media nacional española). Obviamente hay reformas que ascienden a 1.000 euros/m2 y otras que apenas llegan a los 100.

Así, se puede plantear que la reforma de un piso de 100 m2, con unas calidades medias, podría suponer el siguiente coste:

  • Proyecto o anteproyecto técnico 3.000 euros
  • Permisos 1.500 euros
  • Contratista y obra 30.000 euros
  • Total de 34.500 euros para una casa de 100 m2, para la que encargamos un proyecto técnico y tenemos que solicitar permisos de obra mayor.

Si la senda de la recuperación económica continúa siendo positiva y los tipos de interés a favor de los hogares, invertir en una vivienda y reformarla puede convertirse en una decisión acertada y rentable.

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