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Análisis económico 06 feb 2018

El nuevo crédito hipotecario despidió 2017 en positivo

Tras el descenso registrado en octubre, la venta de viviendas se estancó en noviembre. Sin embargo, los datos conocidos de meses posteriores apuntan hacia nuevos crecimientos de las ventas: el crédito hipotecario creció en diciembre y el empleo y la confianza de los hogares comenzaron 2018 con nuevos crecimientos. Por su parte, los visados descendieronen noviembre.

La venta residencial se estabiliza en noviembre tras el descenso de octubre

Según los datos del Consejo General del Notariado, la venta de vivienda se mantuvo prácticamente estable en el mes noviembre del pasado año. El incremento de la incertidumbre sobre la política económica registrado en el mes de octubre trajo consigo una reducción de las transacciones residenciales que no se prorrogó en noviembre, mes en el que se cerraron 46.722 operaciones de compraventa. Tras corregir la estacionalidad y los efectos calendario de la serie (CVEC), en el penúltimo mes de 2017 se produjo una leve reducción de las ventas, del 0,3%, respecto a las llevadas a cabo en octubre, mes en el que las operaciones cayeron el 8,2% (Gráfico 1). Con todo, entre enero y noviembre de 2017 se vendieron 480.357 viviendas, el 16,0% más que en el mismo periodo de 2016.

Gráfico 1 bbva

El último trimestre de 2017 vino acompañado de una moderación de la creación de empleo, tal y como indican los datos de la Encuesta de Población Activa del INE. En el 4T17 el empleo creció a una tasa más moderada que en periodos anteriores (0,5% t/t). Por otro lado, los registros de afiliación a la Seguridad Social de ene-18 reflejaron una aceleración en la afiliación respecto a los datos de los últimos meses de 2017, un comportamiento positivo para el mercado inmobiliario. Este mejor inicio de año también quedó constatado por la evolución de la confianza de los consumidores, que se mostraron más optimistas en la futura evolución de la economía que en meses precedentes.

El nuevo crédito hipotecario cerró 2017 con un repunte del 17,4%

El mercado hipotecario continúa beneficiándose del entorno de tipos bajos y mejoría de las perspectivas económicas. De un lado, el Banco Central Europeo mantiene su política monetaria expansiva, y en su última reunión del mes de enero reiteró que continuará con su programa de compras de activos hasta septiembre de 2018 o más allá. De otro, en enero se publicó la última Encuesta sobre Préstamos Bancarios realizada por el Banco de España, y en ella se apunta que los criterios de aprobación de los créditos a los hogares para adquisición de vivienda volvieron a relajarse en el 4T17, que la demanda de fondos para la adquisición de vivienda aumentó ligeramente, y que se esperan nuevos aumentos en el 1T18. Los factores que explicarían este comportamiento fueron el aumento de la competencia, las mejores perspectivas económicas y del mercado residencial y la mayor solvencia percibida de los prestatarios. Todo esto conlleva que los costes financieros actuales sigan en mínimos históricos, de tal forma que el Euribor de enero se situó cercano al -0,2%, y los tipos hipotecarios del mes de noviembre en el 2,2%.

En este entorno positivo, el nuevo crédito hipotecario volvió a repuntar en el 2017. Según los datos del Banco de España el nuevo crédito para la adquisición de vivienda creció un 24,1% en diciembre (26,4% excluyendo las renegociaciones). Así, el volumen anual de crédito a nuevas operaciones, excluyendo refinanciaciones, creció un 17,4%, alcanzando en diciembre de 2017 los 36.515 millones de euros, frente a los 31.098 millones de 2016 (Gráfico 2). Por su parte, según los datos del Consejo General del Notariado, en noviembre el número de nuevas hipotecas para la adquisición de vivienda creció un 9% interanual, y durante los primeros once meses de 2017 se concedieron cerca de 207 mil nuevas hipotecas, un 15,1% más que en el mismo periodo del año anterior.

Gráfico 2

El precio de la vivienda mantiene la heterogeneidad regional

La revalorización de la vivienda prosiguió en el tercer trimestre del año, tal y como reflejan los datos del Índice de Precios de la Vivienda del INE. En el 3T17 el precio de la vivienda subió el 6,6%, 1pp más que en el periodo anterior. De nuevo, la variación de precios fue muy desigual por comunidades autónomas. Madrid, Cataluña y Baleares fueron las tres regiones donde se registraron los mayores ascensos interanuales (12,3%, 9,9% y 9,1%, respectivamente), además en las tres el ascenso fue ganando dinamismo a lo largo del año.

Aunque por debajo de la media nacional, el precio de la vivienda creció en el resto de comunidades autónomas, con la excepción de Extremadura que se mantuvo estancado. En los tres primeros trimestres de 2017 la dinámica del precio también fue de menos a más en País Vasco, Cantabria, Canarias, Andalucía y la Comunidad Valenciana. Por el contrario, en el resto de las regiones el comportamiento de los precios de la vivienda mostró un comportamiento más errático, sin describir una clara tendencia de crecimiento. De hecho, en Navarra, La Rioja, Castilla-La Mancha y Extremadura el incremento del precio en el 3T17 fue inferior al del trimestre precedente (Gráfico 3).

Gráfico 3

Corrección en la firma de visados de noviembre

El crecimiento de los visados que se observó en el mes de octubre no prosiguó en noviembre. En el penúltimo mes del año se firmaron 6.606 permisos para iniciar obra nueva. Tras desestacionalizar la serie, se observa un descenso intermensual del 11,6%, lo que contrasta con el incremento del 3,5% del mes de octubre (Gráfico 3). En términos interanuales, la concesión de permisos para iniciar nuevas obras creció el 11,1%, una tasa muy inferior a la registrada en meses precedentes. Con todo, en los once primeros meses de 2017 la firma de visados se elevo hasta los 74.690, el 26,3% más que en el mismo periodo de 2016.

En cuanto al resto de variables de la actividad constructora, los datos de empleo no reflejaron una pérdida de dinamismo de los afiliados en el sector en el 4T17. Todo ello debido, en parte, al mejor comportamiento que se aprecia en la obra pública y en la no residencial. Además, el dato de enero muestra un mayor crecimiento de los afiliados a la Seguridad Social en el sector de la construcción. Por su parte, el mercado de suelo mantuvo la actividad y en noviembre de 2017 el número de transacciones creció el 8,4% respecto al mismo mes de 2016. Pese a ello, el volumen total de superficie transada en los once primeros meses del 2017 cayó el 15,7% debido, sobre todo, a un efecto base derivado el extraordinario crecimiento experimentado en 2016 (34,9%).

Gráfico 4

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