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Análisis de mercados 24 sep 2019

¿Cuál ha sido la evolución del mercado inmobiliario en España en la primera mitad del 2019?

Félix Lores, de BBVA Research, explica la evolución del mercado inmobiliario español en el transcurso del año. La evolución del mercado inmobiliario en la primera mitad de 2019 ha estado marcada por importantes cambios normativos para el sector. Cambios en el mercado del alquiler, cambios en torno al pago del impuesto de actos jurídicos documentados y modificaciones en el mercado hipotecario que se han consolidado en la entrada en vigor de la nueva ley de regulación de contratos de mercado inmobiliario en el pasado mes de junio.

Todo ello en un contexto de elevada incertidumbre política derivada de la celebración de elecciones en todos los niveles territoriales y la posterior inestabilidad derivada de la formación de gobiernos. Además, la debilidad de crecimiento de la economía europea se ha dejado sentir en las compras de ciudadanos extranjeros, cuyo incremento interanual pasó del 13% en 2016 y 2017, a tasas en torno al 5% en los últimos trimestres.

Durante los siete primeros meses de 2019 las ventas de vivienda en España se han reducido. Entre enero y julio se vendieron 334.000 viviendas, un 6% menos que en el mismo periodo del año anterior, lo que supone el primer descenso desde el inicio de la recuperación. Todo ello en un contexto en el que los determinantes de la demanda muestran una evolución relativamente positiva: la economía continúa creando empleo, el salario sigue aumentando, también lo hace la renta bruta disponible de los hogares y los tipos de interés se mantienen en niveles mínimos.

¿Cuál ha sido la evolución del precio de la vivienda?

En el arranque de 2019 el precio de la vivienda evolucionó según lo previsto. En el primer trimestre del año el precio de la vivienda creció un 4,4%, según los datos del Ministerio de Fomento, lo que supone un incremento acumulado de en torno al 13% desde el inicio de la recuperación. Pese a todo, el precio de la vivienda se mantiene un 20% por debajo del máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008.

Por comunidades autónomas el comportamiento es muy diferencial. Hay regiones como Madrid o Baleares donde el nivel actual está próximo a aquellos niveles máximos; y otros como Castilla León y Castilla la Mancha donde el diferencial de precios todavía es relevante.

Por su parte, los datos correspondientes al segundo trimestre publicados por el Instituto Nacional de Estadística indican que el precio de la vivienda volvió a subir, si bien, a tasas algo más moderadas. Una moderación que podría responder a esta desaceleración de las ventas.

¿Cómo se está trasladando la ralentización de la demanda a la construcción de viviendas?

Por el lado de la actividad constructora, el ritmo de crecimiento se mantuvo en el primer cuatrimestre del año. Entre enero y abril la firma de visados de vivienda de obra nueva creció a un promedio del 20% interanual. Fue en el mes de mayo, último dato conocido, cuando se observó una moderación del crecimiento, que habrá que ver si se consolida en los próximos meses. Por su parte, otros indicadores de la oferta apuntan a esta moderación, como es el menor crecimiento de empleo en el sector de la construcción y un menor dinamismo en las transacciones de suelo.

Por otro lado, el exceso de vivienda sin vender en España podría haber dejado de ser un problema en términos generales, lo que no implica que en algunas áreas determinadas siga existiendo un elevado nivel de vivienda sin vender.

Y, ¿qué se espera en los próximos meses?

De cara a los próximos trimestres los factores del sector arrojan señales mixtas. La desaceleración de la economía, la elevada incertidumbre en torno a la política económica y la debilidad de la economía europea no favorecerán el crecimiento del sector. Sin embargo, estos factores podrán ser mitigados por un mayor tiempo con tipos de interés relativamente bajos, lo que propiciará condiciones de financiación favorables para potenciales compradores.

En este contexto, se espera que en el conjunto del año se vendan unas 600.000 viviendas, un volumen de operaciones que justifica un nuevo incremento de precios, si bien a tasas algo más moderadas de lo esperado inicialmente como consecuencia de esta mayor dosis de incertidumbre.

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