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Vivienda 21 mar 2018

Situación actual del mercado del suelo

Tal y como evoluciona el sector inmobiliario, en un momento en el que cada vez hay más demanda de viviendas, el mercado del suelo cobra aún más protagonismo, tanto por la escasez de suelo finalista en algunas zonas como por el aumento de transacciones y su precio y del interés de los nuevos agentes del sector (fondos y socimis).

La evolución de las transacciones de suelo y del importe del mismo han sido una de las variables que han marcado el sector en 2017. Según el informe ‘Situación Inmobiliaria España‘, del servicio de estudios de BBVA Research, las operaciones de suelo mantuvieron el dinamismo y el número de transacciones de suelo urbano concluyó 2017 con un crecimiento interanual del 17,0%. También los datos apuntan que “el precio del suelo parece haber acentuado la tendencia de crecimiento que se inició a partir de 2014, con un aumento del 13% en el precio respecto a 2014 en los nueve primeros meses del año”, según la citada publicación.

Nuevos ‘players’ protagonistas

El contexto en el que se desarrolla el sector en la actualidad está configurado con nuevos ‘players’ protagonistas. Por un lado se están cerrando importantes salidas a Bolsa y, por otro, se suceden uniones corporativas muy relevantes. Por eso, es más que probable que en el futuro inmediato se produzcan alianzas en las que cada socio aportará capital, ya que las fórmulas en las que un socio aportaba activos y el otro ‘músculo financiero’ parecen estar en desuso.

Además se prevé que en los próximos tres años las 10 principales promotoras desarrollarán unas 61.000 viviendas, lo que representa el 14% aproximadamente del ‘stock’ considerado como necesario para lo que se estima el buen funcionamiento del mercado, teniendo en cuenta cómo crece la demanda de la vivienda.

Claves a tener en cuenta para 2018

El mercado de suelo está concentrado en torno a las principales ciudades y sus  grandes áreas metropolitanas. Casi la mitad de las transacciones (44%) se circunscriben a 7 provincias. Así, Madrid y Barcelona suman más del 22% del total.

Y la realidad es que la oferta de suelo finalista es limitada, lo que está provocando que haya zonas en la que  los precios empujan al alza. En algunas localizaciones el suelo supone el 50% del precio total de la vivienda. Algunos profesionales del sector vaticinan que el suelo disponible se agotará en el plazo de cuatro o cinco años, fruto de la paralización existente en las Administraciones Públicas, respecto de los procesos de generación de nuevo suelo. Ante esta carencia se necesitan medidas dinamizadoras del mercado que provoquen una agilización de la producción de suelo finalista. En este sentido sería deseable que se redujeran los plazos en la concesión de licencias, tener un marco jurídico estable y una reducción de la carga impositiva soportada, entre otras medidas.

Se encarecen los costes de construcción

Por otra parte los costes de construcción se han elevado notablemente: según los promotores este encarecimiento podría situarse entre un 10-15%. La escasez de mano de obra cualificada y la sobrecarga de trabajo están afectando los tiempos de ejecución de las obras, lo que repercute en esta variable y, como consecuencia, sobre el precio final que deben pagar las familias por su vivienda. Una posible solución a este problema sería la “industrialización” del sector.

La clave del nuevo mercado de la promoción inmobiliaria está en el uso eficiente del capital a la hora de efectuar la inversión en suelo, de tal manera que ésta se realice con el objetivo de adquirir la materia prima necesaria para desarrollar un determinado proyecto, y no como un negocio en sí mismo – como ocurría en el pasado cuando la financiación se extendía a la adquisición de suelo en cualquier etapa de su desarrollo y sin prácticamente costes financieros. El margen de la actividad se debe centrar en  la promoción y no en la especulación con el suelo. Por ello es imprescindible optimizar los costes de construcción y los plazos de la promoción y minimizar los costes derivados de la postventa.

También es interesante la aparición de modelos de financiación alternativos (‘crowfunding’, ‘crowlending’), que aunque aún están en su fase inicial -y su consideración es marginal en estos momentos- aumentarán poco a poco su importancia, y servirán para que el promotor pueda completar la financiación necesaria para desarrollar sus proyectos.

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