¿Qué es el IBI y cómo se calcula?

España sigue siendo un país de propietarios. Quizá algo menos que hace dos décadas, cuando se alcanzó el pico histórico, pero el predominio de los hogares  en propiedad frente a las casas en alquiler sigue siendo incuestionable. Según datos del Censo de Población y Viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2021 tres de cada cuatro familias(el 75,5%)  tenía su vivienda en propiedad. Son tres puntos menos que el 78,9% de hace diez años, pero una cifra muy superior al 16,1% de viviendas en alquiler.

La mayoría de esos propietarios se enfrentarán de forma anual al pago del IBI, el impuesto sobre bienes inmuebles, “un impuesto municipal que existe en toda España y grava los bienes inmuebles en sus distintas categorías (rústicos, urbanos y de características especiales)”, explica Germán Orón, catedrático de Derecho Financiero y Tributario de la Universitat Jaume I. Este tributo supone una parte importante de los ingresos de los ayuntamientos: en 2022, según datos de la Dirección General del Catastro, la recaudación total del IBI urbano -más el rústico y el de características especiales (BICE)-, superó los 14.000 millones de euros.

 ¿Cómo se calcula el IBI?

En el cálculo del IBI hay dos patas: por un lado, está el valor catastral del inmueble; por otro, los tipos de gravamen que se aplicarán sobre ese valor según el municipio en el que se encuentre.

El valor catastral, que distingue el valor del suelo y de la construcción, “es un valor administrativo que fija el Estado a través de la Dirección General del Catastro, que no puede ser superior al valor de mercado del inmueble”, señala Orón. Este valor se revisa, en principio, cada diez años “si no hay circunstancias físicas, jurídicas o económicas que requieran un cambio de valoración”. Si en esa revisión el valor catastral incrementa, en los nueve años siguientes se aplicarán sobre él una serie de reducciones “para que el incremento no se produzca de forma abrupta o inmediata”.

Los tipos de gravamen que se aplican sobre el valor catastral son competencia del municipio, aunque deben estar siempre en el margen que establece la Ley Reguladora de las Haciendas Locales: entre el 0,4 y el 1,1% para bienes inmuebles urbanos, y el 0,3 y el 0,9% para los rústicos. Existen, eso sí, una serie de situaciones que permiten al municipio aumentar el tipo, como por ejemplo en los casos de capitales de provincia o comunidad autónoma). Por otra parte, según añade Orón, “hay unos tipos que se aplican subsidiariamente si el municipio no fija los suyos propios dentro de los márgenes que establece la ley, y que dependen también del tipo de suelo (rústico, urbano…)”.

¿Quién debe pagar el IBI?

Aunque normalmente se tiende a asociar el IBI con la propiedad, los propietarios no siempre son quienes están obligados a pagar este impuesto. “Deben pagarlo los que tengan la relación jurídica que la ley contempla sobre el inmueble, pues si hay superficiarios, concesionarios o usufructuarios, son estos los obligados y no el propietario”, explica Orón. ¿Qué ocurre cuando hay cambios a mitad de año? “Quien sea titular de esa relación jurídica a fecha 1 de enero debe pagar el impuesto”, señala el catedrático de Derecho Financiero y Tributario.

En el caso de los alquileres, sin embargo, sí es el propietario quien debe pagar el IBI y no el arrendatario, aunque “es posible que el propietario haya pactado con el inquilino que es éste quien debe asumir el impuesto”, señala Orón.

Reducciones y bonificaciones del IBI

La cuota líquida, la cantidad que finalmente deberá pagar el contribuyente, no es siempre el resultado de aplicar el tipo sobre el valor catastral, sino que existen una serie de reducciones (y también recargos) que puede hacer que la cifra disminuya o se incremente.

“Las reducciones pueden obedecer a bonificaciones, unas obligatorias y otras potestativas para el municipio, del mismo modo que pueden tener un porcentaje fijo o variable según la decisión del ayuntamiento”, explica Orón. Como ejemplos, cita el caso de quien vaya a construir sobre un terreno: “debe solicitar la bonificación, que será como mínimo del 50% y con un máximo del 90%, según lo haya aprobado el Pleno de la Corporación municipal, pero si no lo solicita, no se le aplicará”.

Además, las cooperativas tienen una bonificación del 50% y “las viviendas de protección oficial otra del 50% durante los tres primeros años, que después el Ayuntamiento puede prolongar si lo decide y hasta un máximo del 50%”.

En cuanto a las bonificaciones potestativas, el experto menciona que los ayuntamientos pueden establecerlas hasta un máximo del 90 o 95%, según el caso, “para inmuebles situados en zonas con pocos servicios públicos, para familias numerosas, si se instalan sistemas de energía solar (de hasta el 50%), o para bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica”, entre otras.

También se pueden producir incrementos, si así lo establece el Ayuntamiento, con el recargo sobre viviendas permanentemente desocupadas, que en principio “puede ser de hasta un 50%, pero puede llegar al 100% si la desocupación se prolonga más de tres años”, apunta Orón.

¿Cómo afecta la venta de un inmueble al  pago del IBI?

La obligación de pago del IBI la tiene, como apuntamos anteriormente, quien el 1 de enero es propietario, concesionario, superficiario o usufructuario. Es decir, si el inmueble se vende en febrero, el contribuyente seguirá siendo el propietario anterior. Sin embargo, comprador y vendedor podrían llegar a un acuerdo al respecto. “Hay una consolidada jurisprudencia que entiende que al adquirente le puede exigir el transmitente la parte proporcional del tiempo en que ya no ha sido propietario, pero eso es una cuestión que no le afecta al ayuntamiento, que, en principio, solo le puede exigir el pago al transmitente”, explica Orón.

Al adquirir un inmueble, además, el experto recomienda comprobar que no existen anualidades impagadas, ya que estas podrían pasar a ser responsabilidad del nuevo propietario. Eso sí, “si adquiere un inmueble después del 1 de enero y lo transmite antes del 31 de diciembre, lo normal es que el ayuntamiento nunca le derive responsabilidad alguna”.