Freno temporario de la primavera inmobiliaria en Argentina
Según el informe 'Situación Inmobiliaria y Construcción en 2018', publicado por el equipo de BBVA Research en Argentina, la turbulencia cambiaria produjo una rápida desmejora en la accesibilidad a la vivienda. Esta coyuntura puso fin en el segundo trimestre de 2018 a la primavera de la construcción impulsada en 2017 por el fuerte avance de la obra pública y el despegue de los créditos en UVA.
El empuje a la construcción y al sector hipotecario a partir de diciembre 2015 provino principalmente de la normalización del mercado cambiario, después de cuatro años de 'cepo', y el lanzamiento de la línea de los préstamos ajustables por unidades de valor adquisitivo (UVAs), unidad de medida indexada al IPC creada por el Banco Central con el objetivo de fomentar el crédito hipotecario.
Sin embargo, los indicadores del sector de la construcción residencial y del inmobiliario se retrajeron de manera significativa a partir del segundo trimestre de 2018 al igual que la inversión en infraestructura a raíz del impacto de la corrida cambiaria y la necesidad de ajuste fiscal. El Gobierno propuso continuar los emprendimientos en ejecución y apostar a las nuevas obras financiadas bajo el esquema de participación público-privada (PPP), las cuales enfrentan actualmente dificultades de acceso a la financiación.
BBVA Research estima que el freno al mercado hipotecario es temporario, debido a que existe una significativa demanda insatisfecha de vivienda y que, una vez estabilizado el mercado cambiario, continuará impulsando la demanda de crédito para la compra.
La introducción del crédito en unidades indexadas mejoró la accesibilidad al mercado hipotecario, dado que se deriva en una cuota inicial menor que la resultante del préstamo a tasa fija, lo cual reduce la relación cuota-ingreso y permite el acceso a más familias. Sólo por dar un ejemplo, se realizó la simulación para la adquisición de una propiedad de 60m2 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires comparando ambos tipos de préstamos. Bajo las condiciones de mercado, el crédito UVA permite el acceso a dicha vivienda para una familia con dos salarios promedio de $60.000, mientras que en un esquema de tasa fija se requerirían dos salarios medios de $213.000 para adquirirla.
Pese a la reducción de los costos de la construcción y la baja rentabilidad relativa del alquiler, no se prevé un aumento masivo de la oferta de inmuebles en venta que impulse una baja de los precios debido principalmente al bajo endeudamiento de los propietarios.
El precio de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires tuvo un comportamiento creciente (alrededor de un 12% anual) desde el año 2005, pero hasta 2015 los costos de materiales y mano de obra para la construcción se incrementaron en mayor proporción. La devaluación sufrida por el peso desde fines de 2017 redujo el costo de la construcción en dólares, lo cual podría incentivar la oferta de nuevos inmuebles. No obstante la incertidumbre cambiaria y el bajo retorno que ofrecen los alquileres ponen cierto freno a esta alternativa.
Las condiciones del mercado muestran que no existe un margen importante para un descenso del precio de las propiedades
Los indicadores de sobrevaluación del sector inmobiliario hacen suponer que el precio de las propiedades debiera descender, pero las condiciones del mercado argentino muestran que no existe un margen importante para ello debido al bajo stock de créditos y a las bajas cargas hipotecarias de las familias que obligue a los propietarios a una venta masiva de inmuebles ante el deterioro de las condiciones económicas. También, los incentivos disminuyen debido al resguardo de valor que significa la propiedad en un contexto de volatilidad financiera en el que precio de otros activos argentinos ha sufrido una fuerte corrección.
En el mediano plazo, un desarrollo sostenible del mercado inmobiliario requiere mayor penetración del crédito hipotecario y mayor eficiencia de toda la cadena de intermediación y regulación.
En este sentido, BBVA Research afirma que es clave lograr un sendero de desinflación con baja volatilidad de precios relativos que permita 'desdolarizar' la cotización de las propiedades, tasándolas en UVAs al igual que el valor de los créditos, protegiendo así a los tomadores de posibles alteraciones de precios por variaciones del tipo de cambio hasta la firma de la escritura. Asimismo, se debiera acelerar el camino hacia la securitización como fondeo para la banca en un mercado de capitales poco profundo.