Hipoteca inversa: aún falta por construir
Una forma de ampliar el mercado hipotecario es a través de la generación de nuevos productos. También el desarrollo del mercado secundario de vivienda otorga oportunidades para una mayor colocación de este producto de crédito. La idea es simple: si una misma vivienda se vende varias veces, cada una de esas ventas puede ir acompañada de una hipoteca. La hipoteca inversa es un servicio que cubre ambas vertientes, se trata de una innovación y se dirige al mercado secundario. A partir de diciembre de 2016 se autorizó la figura legal de hipoteca inversa (HI) para la Ciudad de México y desde 2013 para el Estado de México.
La finalidad de un crédito hipotecario es la adquisición de un vivienda. Las instituciones de crédito otorgan una suma de dinero para comprar ese inmueble a cambio de pagos periódicos durante un plazo establecido. Pero ¿qué es una hipoteca inversa entonces? El nombre es muy ilustrativo, se trata precisamente de la operación contraria, en lugar de que se realicen pagos para cubrir la deuda y aumentar el capital, como ocurre con las hipotecas tradicionales, en la hipoteca inversa la entidad crediticia es la que genera pagos al prestatario basándose en un porcentaje del valor de su inmueble.
"Una de las mayores ventajas de las Hipotecas Inversas es que permiten suavizar el consumo y obtener liquidez a partir de un activo no líquido.
Dado que se trata de un préstamo no ejecutable hasta el fallecimiento, el adulto mayor puede emplear su inmueble como colateral del préstamo y continuar utilizándolo normalmente, ya sea en uso habitacional o en arrendamiento. Cuando el adulto mayor y su beneficiario fallecen los herederos tienen que decidir entre pagar la deuda y recuperar la propiedad o permitir que se ejerza la garantía y recibir el remanente, en caso de existir.
Algunas limitantes regulatorias
Sin embargo, existen algunas limitantes regulatorias que no permiten que actualmente exista en el país alguna institución financiera que ofrezca dicho crédito. Una de ellas es garantizar un proceso expedito en la adjudicación del inmueble que minimice los costos de hacerlo y reduzca los riesgos asociados para ofrecer un precio competitivo. Probablemente el punto de mayor impacto sea que la legislación aprobada para la CDMX regula la tasa de interés. El precio que se establezca en el contrato deberá ser menor o igual al promedio de las tasas de los instrumentos hipotecarios tradicionales y la tasa interbancaria de equilibrio.
De acuerdo con información de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), la tasa promedio ponderada para créditos de adquisición de vivienda en septiembre de 2016 fue de 9.5% anual; mientras que la tasa de interés interbancaria de equilibrio (TIIE 91) fue de 4.7%.
De tal forma que si se realizara un contrato, la tasa máxima que se podría pactar sería de 7.1% para ese mes, sin tomar en cuenta el valor esperado de la TIIE, ni la previsión de riesgos por cada cliente, ni las características del inmueble. Con esta tasa regulada, la oferta de hipoteca inversa sería probablemente nula al estar por debajo de las tasas de adquisición. Independientemente de la tasa que se utilice en el marco regulatorio, un producto que nace con control de precios está destinado al fracaso. Sería mejor dejar al mercado y a la competencia determinar las tasas.
"Sería mejor dejar al mercado y a la competencia determinar las tasas
En conclusión, una de las mayores ventajas de las Hipotecas Inversas es que permiten suavizar el consumo y obtener liquidez a partir de un activo no líquido. En el caso especial de la Ciudad de México (CDMX) se pensaron para cubrir necesidades económicas del adulto mayor, en la medida que aumente el valor del inmueble la pensión crecerá en cierta proporción fijada por el contrato. Para cumplir con esta especificación, cada dos años se deberá actualizar el avalúo por parte de la entidad financiera, pese a que es un costo que se puede transferir mediante los precios de la oferta.
Samuel Vázquez Herrera es economista principal en BBVA Bancomer Research.