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Educación financiera Act. 17 may 2018

Permuta: usa tu inmueble para adquirir otro

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Durante mucho tiempo, hablar de permutas inmobiliarias suponía referirnos a operaciones en las que intervenía un promotor inmobiliario, que intercambiaba los inmuebles que iba a construir por el solar que pretendía adquirir. Sin embargo, con cuentagotas eso sí, cada vez se dan más los casos de permutas inmobiliarias entre particulares.

En el siguiente artículo, explicaremos qué es una permuta inmobiliaria, los motivos que explican su repunte entre los particulares a día de hoy y qué aspectos debemos cuidar. Y es que, seguramente, puede convertirse en una de las operaciones inmobiliarias más complejas de llevar a cabo.

¿Qué es una permuta?

Una permuta es un trueque:

La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra

Así como en la operación clásica de inmuebles a construir por solares para edificarla no era extraño encontrarnos con permutas puras, sin dinero por medio, en las operaciones entre particulares suele ser más difícil que esto se dé, siendo frecuentemente necesario para ajustar los precios que una de las partes aporte dinero en metálico.

En definitiva, se trata de que A adquiere a B un inmueble, y para pagarlo, lo hace entregándole a éste un inmueble de su propiedad. En el fondo, en esta permuta hay una compraventa recíproca, en la que cada uno entrega un inmueble como forma de medio de pago (esto tiene su importancia a la hora del impacto fiscal de la operación).

Los costes y la fiscalidad no son relevantes

Conviene aclarar a aquellos que no estén acostumbrados a las operaciones inmobiliarias que, el hecho de que se firme una sola escritura no significa que haya una diferencia sustancial de costes frente a la alternativa clásica que vendría dada por escriturar una venta primera y con ese dinero llevar a cabo una compra a posteriori.

Cada una de las partes deberá pagar los impuestos correspondientes a su adquisición. Si hablamos de particulares, nos referimos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Por supuesto, deberán tributar cada uno de ellos por la correspondiente plusvalía municipal y por la ganancia patrimonial en el IRPF. Y, obviamente, aunque haya una sola escritura, deberán realizar dos inscripciones.

Las hipotecas, el principal obstáculo

El principal problema que nos podemos encontrar es que sobre los inmuebles haya hipotecas, especialmente que haya una sobre cada uno. ¿La causa? Nada impide que se permuten inmuebles hipotecados, pero lógicamente, si el acreedor hipotecario, si el banco, no da su visto bueno, nos encontraremos con una situación en la que somos propietarios de un inmueble sobre el que recae un préstamo que debe pagar otra persona.

Si las hipotecas son pequeñas, y tenemos disponibilidad financiera, lo más usual es que se cancelen con anterioridad a llevar a cabo la permuta.

Pero es posible que no sea así. En dicho caso, está claro que al valor del inmueble habría que restarle el saldo pendiente de la hipoteca, ya que es una deuda que va a asumir el adquirente. Y dicho adquirente debe lograr que el banco admita su subrogación como deudor en dicha hipoteca, lo que puede implicar nueva tasación, y por supuesto un estudio completo como para una operación nueva.

  • Si ambas fincas cuentan con sendas hipotecas, tenemos dos opciones, a cada cual más complicada, especialmente si las hipotecas son de distintos bancos:
    Una opción es que cada banco admita la subrogación de los nuevos adquirentes. Es decir, no sólo cambio de vivienda, cambio también de banco (salvo que sean el mismo, insisto, en cuyo caso solo cambiaría de número de crédito).
  • Si no deseo o no me dejan cambiar de banco, pero mi banco actual ve bien la operación, cada banco trasladara su hipoteca a la nueva finca, pero eso en la practica supone cancelar y constituir una nueva, lo que dispara los gastos.

Por tanto, la permuta suele quedar restringida al caso de inmuebles sin cargas y con una valor similar, y suelen producirse en entornos de gente conocida, de confianza, incluso familiares.

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