Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual

Según los últimos datos del Colegio de Registradores, España registró en torno a 106.000 transacciones sobre viviendas durante el mes de noviembre de 2024, lo que representa un aumento del 11,2% respecto a noviembre de 2023, de las que cerca de 55.000 corresponden a compraventas de viviendas, un 14,2% más.

En la mayoría de estas transacciones había una persona física a ambos lados de la operación: es decir, un particular (y no una empresa, por ejemplo) vendía y otro individuo era quien compraba. Es muy posible que en muchos de estos casos quien vendía estuviese deshaciéndose de la que fue su vivienda habitual en los últimos años y tuviese la intención de reinvertir el dinero obtenido por la venta en adquirir un nuevo hogar. O viceversa: que la persona compradora lo hiciese con el objetivo de vivir en ese lugar de forma habitual tras haber vendido su residencia anterior.

Esto es lo que se conoce como reinversión en vivienda habitual, “un concepto fiscal que permite que no tribute (no pague impuestos) la ganancia obtenida por la venta” del primer inmueble, “siempre y cuando el importe obtenido se destine a la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo determinado”, explica Paula Urcera, responsable del área fiscal de TaxDown. Dicho de otro modo: vender la casa en la que vives para comprar aquella en la que vivirás hace que te puedas acoger a una exención —la exención por reinversión en vivienda habitual— contemplada en la Ley del IRPF (apartado 1 del artículo 38). Pero ¿qué requisitos se deben cumplir?

Qué se entiende por vivienda habitual

El punto básico para poder beneficiarse de la exención es que tanto lo que se venda como lo que se compre sea nuestra vivienda habitual. ¿Qué significa esto? “Según la Disposición adicional 23 de la Ley del IRPF, es aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años”, señala Pedro José Carrasco Parrilla, subdirector del Centro Internacional de Estudios Fiscales (CIEF) de la Universidad de Castilla-La Mancha y profesor titular de Derecho Financiero y Tributario en la Facultad de Ciencias Sociales de Cuenca, en la misma universidad.

“Ahora bien, puede darse el caso de que, por determinadas circunstancias, no se llegue a cumplir este plazo” y que se siga entendiendo que la vivienda fue habitual, añade. Son situaciones que requieren de forma obligada un cambio de vivienda: celebración de matrimonio o separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso, entre otras. “Estamos ante una lista abierta de supuestos, constituyendo la clave la concurrencia de circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda”, apunta Carrasco Parrilla.

Según explica la Agencia Tributaria en su web, con respecto a la vivienda que se adquiere, esta debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. Es decir, no vale comprarse una casa y tardar un par de años desde la adquisición o el momento que ya está lista en mudarse a ella. Aquí, sin embargo, también hay excepciones. Además, si la vivienda no se habita en esos doce meses y es por una de estas tres razones, seguirá considerándose habitual:

1) Si la persona contribuyente fallece.

2) Cuando concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda como las citadas anteriormente (matrimonio, separación, traslado laboral…).

3) Cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización. En este supuesto, el plazo de doce meses comenzará a contarse a partir de la fecha del cese en el correspondiente cargo o empleo.

Los plazos de la exención por reinversión en vivienda habitual

Además de los tiempos ya mencionados en el apartado anterior (los tres años mínimos de residencia en la vivienda que se vende; los doce meses para mudarse a la que se compra), para poder optar a la exención la venta y la compra tienen que realizarse dentro de un plazo determinado. Vender la vivienda habitual, irse a vivir a cualquier otro lugar durante diez años y después comprar el nuevo hogar, por mucho que la adquisición se haga usando el dinero de la venta, no es válido. Se habrán tenido que pagar los impuestos correspondientes por la ganancia en su debido momento (y, si no se hizo en su momento porque se señaló que ese dinero se iba a reinvertir, pasado un tiempo habrá llegado la multa y el requerimiento de pago).

¿De cuánto tiempo se dispone entonces? “Es importante que esta reinversión se realice en un plazo máximo de dos años desde la fecha de venta o hasta dos años antes de la compra de la nueva vivienda”, explica Paula Urcera.

Qué hacer para que se nos aplique la exención

La exención por reinversión en vivienda habitual no se aplica de forma automática, sino que hay que indicar, en la declaración de la renta del año en el que vendimos el inmueble, que hemos reinvertido esa ganancia o que lo vamos a hacer. Hay dos supuestos:

• La reinversión se produce en el mismo año en el que se obtiene la ganancia patrimonial. “Simplemente el contribuyente deberá hacer constar dicha circunstancia en su declaración de la renta correspondiente a dicho año”, apunta Carrasco Parrilla. Ocurre lo mismo si la compra se hizo en los dos años anteriores a la ganancia y se sigue haciendo reinversión.
• La reinversión se produce en los dos años siguientes. En estos casos, la persona contribuyente “deberá hacer constar su intención de reinvertir la ganancia patrimonial en la adquisición de la vivienda habitual —en las condiciones y plazos establecidos normativamente— en la declaración de la renta del ejercicio en el que obtenga esa ganancia”.

En ambos casos, es importante conservar toda la documentación asociada, como “los justificantes tanto de la venta como de la compra o construcción de la nueva vivienda”, añade Urcera. Esto es porque “Hacienda puede solicitarlos para verificar que la reinversión se ha efectuado de acuerdo con la normativa”.

¿Qué pasa si la casa no aún no está construida?

Reinvertir en una nueva vivienda no significa necesariamente comprar alguna que ya esté en pie. En ocasiones, se compra una parcela o ya se tiene en propiedad y se construye allí. En estos casos, como es lógico, no se dispondrá todavía del nuevo futuro hogar en el momento en que se produzca la venta y tendremos que esperar a que se construya. Eso no significa que no podamos beneficiarnos de la exención por reinversión en vivienda habitual: si cumplimos los plazos, la posibilidad sigue ahí.

Existen dos requisitos, señala el subdirector del CIEF. “El primero es que se aplique la totalidad del importe percibido a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años, y el segundo es que se acredite la finalización de las obras en el plazo de cuatro años, salvo la ampliación prevista en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del Reglamento del IRPF en la redacción vigente a 31 de diciembre de 2012”. Además, como se señaló anteriormente, tendremos que mudarnos a la nueva casa en un plazo de doce meses desde que finalicen las obras.

Cuando no se utiliza todo el dinero

¿Qué ocurre si, por ejemplo, la nueva vivienda habitual es más barata que la antigua y, por lo tanto, no se utiliza en su compra la cantidad de total obtenida de la venta? Todavía es posible acogerse a la exención, pero esta “se aplicará de manera proporcional al importe reinvertido en la compra de la nueva vivienda”, explica la experta de TaxDown. “Es decir, si no reinviertes la totalidad del importe obtenido en la venta, la exención se aplicará únicamente sobre la parte del beneficio que corresponda al importe reinvertido. Por ejemplo, si reinviertes la mitad del dinero obtenido de la venta en la compra de la nueva vivienda, solo podrás aplicar la exención sobre la mitad de la ganancia obtenida en la venta”, desarrolla.

Cuando la venta se efectúa a plazos

Otra situación que puede ocurrir es que la venta se haya efectuado a plazos o con precio aplazado. En estos casos, “se considera que la reinversión se efectúa dentro de plazo siempre que el importe de los pagos aplazados se destine a la adquisición de la vivienda habitual dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo”, añade Pedro José Carrasco Parrilla.

¿Y si compro a través de una hipoteca?

También se tiene derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual si para adquirir la nueva vivienda se ha constituido una hipoteca. “Lo importante es que el importe obtenido de la venta de la vivienda anterior se destine, en su totalidad o en parte, a la adquisición de la nueva vivienda habitual”, insiste Urcera. Si se cumplen los requisitos, la existencia de un préstamo hipotecario no afecta a la exención.