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Análisis económico 26 feb 2018

La segunda residencia vuelve a interesar

La venta de viviendas de segunda residencia vuelve a recobrar protagonismo en el sector inmobiliario. En los diez primeros meses de 2017 en España se vendieron 432.542 viviendas de primera y segunda residencia, lo que supuso un incremento del 16,4% respecto a las casi 371.561 vendidas en el mismo periodo de 2016.

La composición de esta demanda en la parte central del año refleja y corrobora el mayor protagonismo de las personas que adquieren una vivienda en otra comunidad autónoma a la de residencia, sobre todo en el 2T17. Este segmento de demanda ha representado ha experimentado un crecimiento interanual del 20,1%, superior al de trimestres precedentes. Así, este segmento de la demanda fue responsable del 11,2% del incremento de ventas totales entre abril y septiembre, debido, sobre todo, al buen desempeño mostrado en el 2T17.

Segunda residencia en España: un mercado interesante para nacionales y extranjeros.

¿Qué provincias son las que más están atrayendo a los compradores de segundas residencias?

Las cifras brutas indican que Alicante, Málaga, Valencia, Madrid y Tarragona son las cinco provincias que atrajeron a más compradores residentes en otras provincias entre enero y septiembre.  Sin embargo, cuando se relativiza por el número total de viviendas vendidas en cada provincia se obtiene que aquellas donde la segunda residencia cuenta con una mayor cuota de mercado son las más próximas a las grandes ciudades. Es el caso de Ávila, Segovia y Toledo, provincias próximas a Madrid donde alrededor del 35% de las viviendas vendidas en cada una de ellas son adquiridas por residentes en otras provincias. Sucede igual con Cantabria, próxima a Bilbao y su entorno, y Tarragona próxima a Barcelona.

¿De dónde son las personas que más compran?

Respecto a los mercados emisores, se aprecia que Madrid y Barcelona, seguidas de Teruel, Vizcaya y Cuenca, fueron las provincias que mostraron una mayor ratio de compra de segunda residencia por cada 1.000 habitantes, entre enero y septiembre de 2017. Así, los madrileños compraron 2,6 viviendas por cada 1.000 habitantes fuera de la comunidad en los nueve primeros meses del año. Les siguen los residentes en Barcelona con una ratio de 1,8. Los principales destinos de los compradores de Madrid fueron Alicante, donde se concentró el 11,0% de las compras realizadas en otras provincias, Toledo (10,4%), Valencia (10,1%) y Málaga (9,9%). Tras estas, a mayor distancia, Barcelona (3,9%) y Guadalajara (3,7%). Una distribución que difiere a la de los tres primeros trimestres de 2006, años de expansión en el sector. En aquel periodo, el 19% de las compras se localizó en Toledo y Guadalajara (5pp más que en los mismos trimestres de 2017), provincias a las que muchos madrileños tuvieron que recurrir para adquirir una vivienda por la dificultad que suponía adquirir una semejante en la región. Así, parece que en los nueve primeros meses de 2017 la proporción de destinos vacacionales fue algo superior a la de 2006. Los principales destinos de los residentes en Barcelona fueron Tarragona, donde se concentró el 19,1% de las compras de viviendas de barceloneses en otra provincia, Girona (18,4%), Madrid (7,9%), Valencia (6,0%) y Alicante (5,1%).

Los residentes en Vizcaya compraron 1,5 viviendas por cada 1.000 habitantes fuera de la provincia, siendo Cantabria el principal receptor de los compradores vizcaínos, concentrando el 32,6% de las adquisiciones llevadas a cabo fuera de la provincia. Tras ella, Burgos que concentró el 10,0%, La Rioja (6,9%), Madrid (6,3%) y Alicante (4,6%).

Ratios elevados también se observaron en Teruel, Lleida y Cuenca. Sin embargo, el número de operaciones fue relativamente reducido. En estas tres provincias los principales destinos fueron las provincias más próximas con mayor dinamismo económico. En Teruel, casi el 83% de estas operaciones se dirigió hacia Zaragoza, Valencia y Castellón. En Lleida, más del 81% de las compras fuera de la provincia tuvieron lugar en Tarragona, Barcelona y Zaragoza. En Cuenca casi el 85% se concentró en Valencia, Albacete, Madrid y Alicante. En las provincias menos pobladas la decisión de adquirir una vivienda fuera de la provincia de residencia puede ir más allá de tener una vivienda vacacional y estar más ligada a decisiones laborales y a la búsqueda de oportunidades propias o de descendientes.

En las otras dos provincias más pobladas situadas entre las 20 con una mayor ratio, se encuentran Sevilla y Zaragoza. En la primera el 42,8% de las compras fuera de la provincia se realizó en Cádiz, el 29,1% en Huelva y el 12,8% en Málaga. Destinos con un marcado carácter vacacional. En Zaragoza el 26,4% de las compras en otras provincias se realizó en Huesca, el 17,8% en Castellón y el 14,5% en Tarragona, provincias muy vinculadas a la residencia vacacional de la capital aragonesa.

Este análisis indica que, en las provincias más pobladas, el objeto de la compra de una segunda residencia tiene un marcado carácter vacacional, al menos superior al de los años del boom, tal y como se ha visto en el caso de Madrid. Por su parte, los residentes en provincias más pequeñas tienden a comprar una segunda vivienda en provincias cercanas más grandes y con un mayor dinamismo económico. En el caso de los habitantes de Guadalajara más del 42% de las compras de viviendas en otra provincia se produjo en Madrid, entre enero y septiembre de 2017. Entre los segovianos el 40% de las compras fuera de la provincia se realizó en Madrid y más del 18% en Valladolid.

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