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Ahorro 22 nov 2015

Hipoteca con carencia, cuota creciente y balloon: 3 maneras de pagar menos al principio

La firma de una hipoteca es el pistoletazo de salida de una carrera de pagos iniciales: la ‘entrada’ (el 20% del valor de la casa si la financiación es al 80%), los gastos de apertura (un 10% más), las reformas si las necesitamos, los muebles… Por eso muchas personas buscan una hipoteca que les permita pagar menos al principio, hasta estabilizarse económicamente, a pesar de saber que, a cambio, pagarán más al final.

La cuota más común en España es la cuota constante o francesa, pero existen 3 tipos de amortización pensados para rebajar las cuotas de los primeros años:

  • Hipoteca con carencia. La más común es la carencia de capital. Se trata de pagar únicamente los intereses durante el primer período (hasta 5 años) sin amortizar nada de capital, reduciendo la cuota hasta en un 50%.
  • Hipoteca en cuota creciente, montaña o progresión geométrica. Se pagan cuotas muy bajas al principio que van incrementando mes a mes o anualmente en un tanto por ciento pactado con el banco (uno frecuente es del 2%). Cuidado, porque la diferencia entre la primera cuota y la última es aproximadamente del doble.
  • Hipoteca con balloon o capital diferido. Antes de firmar la hipoteca se pacta aplazar el pago de una parte del préstamo (de hasta el 30%) hasta la última cuota y se calcula la cuota mensual a pagar ya no sobre el total de la hipoteca sino sobre el porcentaje restante (de hasta el 70%), consiguiendo así reducirla. Aunque antes de llegar el momento de pagar la gran cuota final, lo normal es ampliar la hipoteca con el banco.

Conclusiones a tener en cuenta entre los tres métodos de pago de hipotecas

Si estamos buscando la hipoteca con la cuota inicial más barata, nuestra mejor opción será solicitar una carencia de capital durante los primeros años. Esta opción será además la que menos encarezca el coste total de la hipoteca, ya que el período de ‘bonanza’ no puede durar más de 5 años. Si nos decidimos por la carencia, hemos de tener muy presente que, una vez transcurrido dicho período, nuestra cuota dará un salto importante, de más del 50% de lo que pagábamos antes, por lo que hay que estar preparados.

Si estamos buscando una cuota más baja de la normal pero que se mantenga en el tiempo, entonces la mejor de estas 3 opciones será la hipoteca balloon o capital diferido. Al contratar esta modalidad de amortización, si anticipamos que no seremos capaces de pagar la última cuota, habremos de ser previsores y pedir una ampliación de la hipoteca, preferiblemente unos años antes de que llegue el vencimiento. Y hay que ser consciente de que es la más cara de las tres: por una casa de 150.000 euros podemos pagar más de 224.000, es decir, 74.000 euros sólo en intereses.

Si preferimos la opción sin sobresaltos con un aumento paulatino en nuestra cuota, nuestra opción será la hipoteca con cuota creciente. Al contratarla no debemos perder de vista que las últimas cuotas serán aproximadamente el doble de las primeras, por lo que es necesario realizar cálculos para asegurarnos de que en ese momento las vamos a poder pagar.

Es más que recomendable calcular también qué pasaría con todas estas cuotas si el Euribor volviera alcanzar valores en el entorno del  4 o el 5% lo que encarecerá nuestra cuota.

Y por último, hay que tener en cuenta que no todas las opciones están disponibles en todos los bancos. Será necesario rastrear el mercado y preguntar para dar con las entidades que nos ofrezcan la manera de pagar menos al principio que más se ajuste a lo que estamos buscando.

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