Medidas fiscales para favorecer la dación en pago de la vivienda habitual
En el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos , se recogen: dación en pago y quita en deudas morosas, una serie de medidas fiscales con el objetivo de facilitar el uso de la dación en pago de la vivienda habitual como instrumento para saldar por completo la deuda hipotecaria de sus propietarios y que a continuación trataremos de desarrollar.
El RDL establece diversos mecanismos de restructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago.
La mayoría de las medidas aprobadas con este RDL serán de aplicación a los deudores que se encuentren situados en el denominado “umbral de exclusión” (y definido en su artículo 3). En este sentido, se ha decidido que los beneficiarios sean personas que se encuentren en una situación profesional y patrimonial que les impida hacer frente a sus obligaciones hipotecarias y a las elementales necesidades de subsistencia.
Medidas fiscales
En concreto, este RDL elimina el coste impositivo de la dación en pago de la vivienda habitual para aquellos deudores que se encuentren situados en el denominado “umbral de exclusión”, por concurrir en ellos todas las circunstancias enumeradas en el citado articulo 3 (entre otras, que todos los miembros de su unidad familiar carezcan de rentas del trabajo o de actividades económicas y que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales):
- Dejando exenta la ganancia patrimonial puesta de manifiesto con la transmisión de la vivienda que, en principio, tributaría en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La ganancia patrimonial se calcula en el IRPF por diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión (art. 33 de la Ley del IRPF), siendo este último en el caso de dación en pago el importe de la deuda que se extingue como consecuencia de la cesión o lo que es lo mismo la responsabilidad hipotecaría (que incluye el nominal, los intereses de demora, costas, etc.), siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este último. Por tanto, si se adquirió la vivienda por 100 y, en el momento de la dación, la deuda asciende a 150 habría una ganancia de 50 (exenta para los contribuyentes que cumplan los requisitos exigidos en este RDL), aunque el inmueble tuviera un valor de mercado de 80, dado que el valor de mercado sólo se toma en consideración cuando es superior al efectivamente satisfecho.
- “Trasladando” a la entidad financiera el coste por Plusvalía Municipal (es decir, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) sustituyendo al deudor como sujeto pasivo en dicho tributo.
- Y, por último, dejando exenta de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados a la escritura pública de formalización de la dación.
En definitiva, estas medidas pretenden evitar que los impuestos agraven todavía más la situación económica de los deudores, comprendidos en el ámbito de aplicación de este RDL, que decidan solicitar la dación en pago de su vivienda habitual.
Derechos arancelarios
Las medidas anteriores se complementan con la bonificación en un 50% de los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusión del RDL.
Además, el deudor no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera que adquiere libre de carga hipotecaria la titularidad del bien antes hipotecado.