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Venta de vivienda 27 ago 2018

Todo lo necesario para la compra de una vivienda

La adquisición de una vivienda es una de las inversiones más importantes que la mayoría de las personas acomete a lo largo de su vida. Además de unos ciertos ahorros y unos ingresos suficientes para hacer frente a esta compra, hay una serie de pasos y documentos necesarios para garantizar el correcto proceso de compraventa.

Entre los trámites previos, algunos portales inmobiliarios señalan la firma de un contrato previo entre el vendedor y el comprador. Este contrato no es obligatorio, pero en la mayoría de los casos se hace con el promotor o con particulares que venden su vivienda. Antes de firmar este contrato se debe tener en cuenta algunas cuestiones.

  • Quién firma por la parte vendedora: en el caso de los promotores, lo normal es que firme el apoderado o el administrador de la sociedad. Cuando el que vende es un particular, el contrato debe de ser firmado por todo los propietarios.

  • Estado de cargas de la vivienda. Los expertos inmobiliarios aconsejan solicitar al registro de la propiedad correspondiente una nota simple para comprobar qué cargas recaen sobre la vivienda a adquirir. Con este paso el comprador se garantiza de que esté libres de cargas, hipotecas, embargo o cualquier otra limitación.
  • Cuotas de la comunidad de propietarios. No está de más hacer esta comprobación de si está al corriente de los pagos de la comunidad de vecinos o si está aprobada o prevista algún tipo de derrama.
  • Pagos en suministros: resulta conveniente también asegurarse de que el vendedor esté al día en el pago de la luz, el agua o el gas, entre otros suministros.
  • Precio y arras. En el contrato previo debe figurar el precio de la vivienda, las cantidades entregadas a cuenta y la forma de pago.
  • Los gastos de la compraventa que vienen a ser cuatro: impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (lo que se conoce como plusvalía municipal); inscripción en el registro de la propiedad; escritura pública ante notario, e impuestos. Por lo general, el vendedor pagará la plusvalía y la mayor parte de la escritura, mientras que el comprador abonará la otra parte de este gasto, así como los derivados de la inscripción registral y los impuestos.

Llegado el día de la firma definitiva de adquisición, aunque no sea obligatorio, habrá que hacer la escritura pública de compraventa, que garantiza mucho más que un documento privado (por ejemplo, el acceso al registro de la propiedad). Para ello, se requiere de la presencia de un notario que certifique varios puntos de la adquisición:

  • Comprobación del pago de las cuotas de la comunidad. El notario adjuntará el documento que aporte el vendedor a la escritura.

  • IBI (Impuesto de Bienes Inmobiliarios). El notario pedirá al catastro un certificado que acredite la referencia catastral y el vendedor deberá aportar el último recibo de este impuesto pagado. El notario comunicará la transmisión para que los próximos recibos sean expedidos a nombre del nuevo titular.
  • La licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Este requisito es clave, sobre todo, cuando se adquiere vivienda nueva y confirma que se cumple con todos los requisitos de seguridad para suministros y servicios.
  • Los contratos de servicios y suministros. Será clave para realizar el cambio de titular.
  • Información sobre la vigencia del seguro decenal de daños a la edificación. Afecta a la obra nueva, ya que el promotor tiene responsabilidad por los defectos de la vivienda durante 10 años.
  • Garantías y certificados de los aparatos electrodomésticos que tenga la casa, desde la caldera, hasta el horno.

Una vez cerrada la compra, el nuevo propietario deberá abonar los impuestos correspondientes, inscribir la compra en el registro de la propiedad y abonar el impuesto de plusvalías municipal se ha acordado previamente.

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