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Se normaliza el mercado inmobiliario en Argentina y crece desde 2016

El sector inmobiliario se ha constituido en uno de los principales indicadores del proceso de recuperación de la Argentina a partir del segundo semestre de 2016, propiciado por medidas contundentes de cambio en la economía como la normalización del mercado cambiario, el lanzamiento de líneas de crédito hipotecarias y el sinceramiento fiscal cercano a los 116,8 millones de dólares, que tuvo un fuerte impacto.

El informe Situación Inmobiliaria Argentina de BBVA Research sobre los matices que tiene el reciente desarrollo inmobiliario en el país pone de relieve las mejoras en las condiciones de accesibilidad  a la vivienda que se detectan desde 2015 hasta la actualidad.

Una vez superado el cepo cambiario, los salarios aumentaron por encima de la devaluación y por ende del precio de la vivienda ya que éstas están nominadas en dólares, lo que determinó que la cantidad de sueldos necesarios para adquirir una vivienda estándar hasta 82 en 2017 frente a los 99 salarios requeridos en 2015.

Uno de los principales factores para que ese proceso se haya puesto en marcha ha sido la posibilidad de implementar el mecanismo de ajuste de los créditos hipotecarios por la Unidad de Valor Adquisitivo UVA.

Un indicador para el ajuste que se conforma con un milésimo del costo de un metro cuadrado de construcción indexada por la inflación (CER). Esto representaría para el tomador mantener la cuota con un valor similar al de un alquiler y relativamente estable en término de los ingresos.

Para comprender la importancia de este factor en la recuperación del mercado inmobiliario basta observar aspectos que devienen de los análisis realizados por BBVA, que muestran que en los últimos meses se detecta un creciente interés en los créditos hipotecarios –en particular en la modalidad ajustable por inflación– que se verá reforzado en la medida de que tenga éxito el proceso desinflacionario que ha comenzado a vislumbrarse en Argentina.

El crédito hipotecario en unidades indexadas (UVA’s), modera el riesgo de tasa de interés para el deudor, a la vez que reduce la relación entre cuota inicial e ingreso, permitiendo el acceso de sectores de ingresos medios a la compra de vivienda.

En el informe se sostiene que hay otros factores que han contribuido a este proceso además del crédito: el crecimiento de los ingresos de la población en un entorno macroeconómico de mayor estabilidad, más allá de algunos obstáculos que se han presentado como la posible Reforma al Código Urbano de la Ciudad de Buenos Aires o la falta de desarrollo del mercado de capitales local para absorber las hipotecas ‘titulizadas’.

Gráficos del informe Situación Inmobiliaria en Argentina. BBVA Research

Juegan además un papel de gran importancia las perspectivas favorables en materia de crecimiento de la actividad económica general con gradual recuperación de las remuneraciones y además, la perspectiva de una eventual baja del Impuesto a los Ingresos Brutos en el área de CABA y la Provincia de Buenos Aires para los Préstamos Hipotecarios.

Como en todos los casos, existe también en este escenario el lado negativo dado que algunos especialistas sostienen, como se señala, que una reforma al Código Urbano podría impactar en el precio de los departamentos al alza.

En lo concerniente a la evolución futura de los precios en el mercado inmobiliario, las presiones que ejerce la demanda, vienen dadas por un mayor nivel de ingresos, por el exitoso ‘blanqueo’ de capitales, y por el atractivo de los beneficios del sistema de cuotas ajustadas por UVA’s con relativa subvaluación del metro cuadrado frente a otras ciudades (prácticamente no hay señales de sobrevaluación). Buenos Aires se encuentra en el cuarto lugar en el precio por metro cuadrado de América Latina.

Juega además un papel de gran importancia las perspectivas favorables en materia de crecimiento de la actividad económica general”

También se evalúan las presiones de la oferta donde se detecta un impulso de aumento en los costos de la construcción lo que requiere de mayores precios que aseguren la rentabilidad para los desarrolladores, mientras que el único factor que podría impulsar a la baja los precios sería el caso en que los propietarios de inmuebles en alquiler puedan incrementar la oferta a la venta ante la posibilidad de una menor rentabilidad por el alquiler.

En el caso de los alquileres es importante saber que si bien hay una recuperación de la rentabilidad, esto estaría muy condicionado a futuro. Ello es consecuencia de la modalidad de que sea el inquilino el que realice la mayoría de los pagos, no solo alquiler sino expensas e impuestos.

Además, se encuentra en el horizonte cercano un proyecto de ley que contempla mecanismos de indexación, cambios en los tiempos del contrato y bajas de los depósitos de garantía lo cual abre un interrogante sobre la evolución futura de la rentabilidad del propietario, lo que podría motivar a vender en lugar de mantener las propiedades en alquiler.

Un dato no menor en ese análisis es el hecho de que no existen señales de existencia de una burbuja inmobiliaria.

Elaborado por Gloria Sorensen y Jorge Alberto Lamela, BBVA Research Argentina

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