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Arquitectura 24 ago 2017

Construir amplias oficinas para alquilar, un incipiente negocio inmobiliario en Buenos Aires

La tendencia de los capitales internacionales a construir edificios en las grandes ciudades con espaciosas oficinas para alquilar, dentro del concepto de “open access” en RRHH, llega a la Argentina, que tiene una de las disponibilidades más bajas de América Latina.

Las enormes grúas en “T”, también conocidas como plumas, suelen pender en la altura de edificios en construcción cuando se concretan pujantes desarrollos inmobiliarios en zonas estratégicas de las ciudades. Cuantas más consecutivas se divisan en un simple golpe de vista elevado al cielo, mayor progreso trasuntan.

Grandes metrópolis de Estados Unidos, Europa, China, Rusia y más recientemente Emiratos Árabes compiten en arquitecturas posmodernas que albergan en su interior el personal de importantes corporaciones multinacionales: petroleras, de Telcos, Technos, bancos globales, industrias líderes o mineras.

En este contexto, por ejemplo, si bien BBVA Francés inauguró hace poco la suya de 33 pisos en el barrio céntrico porteño de Retiro, de los que alquila 10 para oficinas, Argentina traía de arrastre un estancamiento de construcciones para fines comerciales que en general se financian con capitales extranjeros.

Pero la posición del gobierno de Mauricio Macri respecto de la inversión foránea ha renovado el interés de desarrolladores inmobiliarios globales, como el propio grupo IRSA (liderado por Eduardo Elzstain), Consultatio (de Eduardo Costantini), Prix, Caputo y hasta del multimillonario argentino radicado en Miami, Jorge Pérez.

Durante el primer trimestre esa mayor presencia de la actividad constructora se hizo notar en el mercado de oficinas en la ciudad de Buenos Aires y sus alrededores, ya que aumentó la oferta 3,7 por ciento con relación al último trimestre del 2016, con la particularidad de que se liberaron espacios en el microcentro.

Los edificios A+ son los más elegidos por las grandes compañías: tan solo el 4 por ciento de la superficie total está en alquiler”

El último dato conocido proviene de las consultoras inmobiliarias Colliers International, al que se requiere suscribirse para acceder y Newmark Grubb Bacre, cuantifica el stock de edificios porteños de lujo A+ y A en 1.757.659 metros cuadrados, a los que se espera incorporar en los próximos meses diez nuevos edificios que aportarán 110.554 metros cuadrados más. Un 45 por ciento en zona norte del Gran Buenos Aires y 37 por ciento en el macrocentro sur.

Los edificios A+ son los más elegidos por las grandes compañías: tan solo el 4 por ciento de la superficie total está en alquiler, mientras que esta tasa alcanza el 8 por ciento en el segmento de la clase A.

El 60 por ciento ya tiene confirmada su ocupación. De acuerdo con los datos aportados por Colliers International, de la superficie destinada a oficinas premium solo 109.003 metros cuadrados continúan disponibles.

Los precios promedio de alquileres de oficinas Premium se mantienen, en comparación con el último trimestre de 2016, ya que exhiben un alza de sólo 0,8 por ciento.

El campo de acción para expandir el mercado corporativo de oficinas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires todavía constituye una oportunidad para la región”

Vedetes en propiedad horizontal

Algunas de las obras más importantes en ejecución son el edificio Madero Riverside en el submercado Puerto Madero (28.887 metros cuadrados totales), el propiedad de Chile y Paseo Colón (10.060 metros cuadrados rentables) y 16.540 metros cuadrados totales en el área sur de la ciudad.

No obstante, el campo de acción para expandir el mercado corporativo de oficinas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires todavía constituye una oportunidad para la región, al ser el porcentaje de vacancia sobre el stock uno de los más bajos de Latinoamérica.

El ratio de habitantes por metro cuadrado de las Clase AAA es, sólo en Buenos Aires, 7,34 por ciento contra 27,48 por ciento de México; 34,98 por ciento de San Pablo; 29,66 por ciento de Río de Janeiro, y 16,97 por ciento de Santiago de Chile, según Newmark Grubb Bacre.

La oferta y la demanda se nivelaron hacia abajo porque ambas venían retraídas. La perspectiva de renta presenta diferencias, según los distintos submercados. Newmark destaca que “el promedio aumentó, respecto del segundo trimestre de 2016, a US$ 25,26/m2/mes, con lo que totaliza 2,35 por ciento en lo que va del año”. En la comparación interanual se incrementaron un 3,3 por ciento.

En edificios categoría A+, se ubicó en u$s 28,7 por metro cuadrado, si bien representan una caída del 0,3 por ciento en relación con el cuarto trimestre de 2016.

Dentro de esta categoría de inmuebles, el submercado Catalinas ha sido el mejor valorizado, a u$s 35 promedio el metro cuadrado. Para la A cotizó a u$s 23,6 por metro cuadrado, cuando había sido de u$s 23,3 a fines de 2016, o sea, 1,2 por ciento de mejora. Pero el submercado con el precio más alto está en la zona Norte CABA, a u$s 28,7 el metro cuadrado.

Hubo un hito: el desembarco en diciembre pasado de la compañía norteamericana más grande del mundo en coworking, WeWork, con la construcción de una torre de 25 pisos y 11.622 metros cuadrados en la zona de Plaza San Martín, que incorpora un nuevo concepto en materia de renta. Su modus operandi consiste en alquilar grandes superficies, de 5.000 a 10.000 metros cuadrados para adecuarlas como espacios de trabajo con determinados amenities, a lo que suma como beneficio una membresía que permite estar en contacto con personas de todo el mundo y concertar negocios entre los inquilinos que cohabitan en su red internacional de 145 ciudades.

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