Técnicamente, un CAP es un derivado financiero que ya ha empezado a ser comercializado por algunas entidades financieras:

El comprador de una opción CAP adquiere el derecho a que el vendedor le abone la diferencia, si esta es positiva, entre el tipo de interés de referencia vigente en el mercado en determinadas fechas futuras y el tipo de interés fijado en la opción, precio de ejercicio, mediante el pago de una prima y para un importe nominal teórico.

Simplificándolo, un CAP:

• Es un derivado financiero, una opción concretamente, que se adquiere independientemente del préstamo hipotecario (si bien se puede comercializar como un pack).
• Se establece un precio de ejercicio, que simplificando es el tipo del interés al que se quiere limitar la subida del euribor (por ejemplo, se asegura que no suba por encima del 3%).
• Se pacta un plazo; por ejemplo, se protege uno de la subida del euribor durante 5 años.
• Se asegura un nominal determinado, que puede ser el total del préstamo hipotecario o menos.
• A cambio de protegerse de las subidas del euribor (y beneficiarse de las bajadas), el cliente ha de pagar una prima única al contratar el producto (y la hipoteca si se hace conjuntamente).

Ejemplo de CAP e hipoteca

Podemos contratar un CAP con precio de ejercicio o strike del 3% a 5 años por un nominal de 150.000 euros junto a una hipoteca de 300.000 euros a euribor+1 y 30 años de plazo; ambos productos financieros son independientes, aunque se contraten al mismo tiempo. A cambio de pagar una prima al principio, durante 5 años el banco nos pagará la diferencia entre la cuota resultante de calcular el 4% (tope de nuestro CAP) y la cuota superior (el 50% de la diferencia, ya que el CAP es de 150.000 euros).

Imaginemos que a la revisión del primer año el euribor se encuentra al 4% (y el interés resultante de la hipoteca un punto por encima, un 5%). La cuota aproximada de la revisión de la hipoteca es de unos 1.600 euros. El CAP limita el tipo al 3%, que sumándole el punto que pagamos sobre el euribor resulta un 4%. Por tanto por el 50% de la hipoteca la cuota máxima asegurada se calcula aplicando un 4%, en nuestro caso unos 729 euros.

La liquidación de la hipoteca sería a pagar 1.600 euros menos lo que nos hemos protegido con el CAP por 150.000 euros; la mitad de la cuota de 1.600 son 800 euros (simplificando ya que se ha amortizado el primer año una parte de capital), por lo que el banco nos abona 800-729 = 71 euros cada mes (852 euros ese año).

Sabremos si el CAP nos ha salido rentable si al final de los 5 años nos han abonado más dinero que lo que hemos pagado de prima (lo cual depende de que el euirbor sobrepase el 3% suficientes veces).

El CAP es un derivado financiero independiente del préstamo hipotecario, aunque se comercialicen al mismo tiempo; si, por ejemplo, cancelamos o subrogamos a otra entidad de la hipoteca antes del vencimiento del CAP, éste sigue vigente. Y nos abonarían el dinero si se superase el strike pactado.

El CAP, por tanto, conceptualmente es igual a un seguro de tipos de interés, que tiene un coste que nos asegura en caso de subidas del euribor y nos permite beneficiarnos de las bajadas. Y, por supuesto, sería aconsejable contratarlo con el debido asesoramiento de profesionales en la materia, ya que es un producto financiero complejo.