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Vivienda 08 ago 2017

Los tres pasos para elegir el crédito hipotecario que abrirá la puerta de tu casa propia

Uno de los compromisos financieros de más largo plazo que una persona asume con un banco a lo largo de la vida es el financiamiento hipotecario, pues la contratación de un préstamo para la compra de una vivienda conlleva una obligación de 12, 15, 20 años o más.

En contrapartida, pocas cosas son tan satisfactorias como hacer realidad el sueño de la casa propia. Dada la envergadura de la inversión y la responsabilidad que estamos asumiendo con este tipo de financiamiento, es recomendable que tengamos presente –a lo menos– tres simples pasos.

Primer paso: cotizar y comprar

Todo comienza con la búsqueda del crédito hipotecario y la institución financiera más adecuada a nuestras necesidades e intereses. En ese sentido, lo más conveniente es pedir una simulación en, al menos, tres bancos, con base en igual monto y plazo para el crédito.

Mauricio Cáceres, gerente de Productos, Personas & Empresas de BBVA Chile, explica que lo importante es fijarse no sólo en la tasa de interés, sino también en la cuota final, ya que cada institución puede incluir servicios adicionales. Todos informan, además, un indicador llamado Carga Anual Equivalente (CAE). Este revela el costo total anual del crédito y permite realizar una comparación certera, a igual monto y plazo solicitado.

Una vez hecha la simulación o, incluso, sin haberla hecho, se puede pedir una cotización, cuyas condiciones deberán ser respetadas por el banco al menos por 7 días hábiles.

Otros elementos que se deben tener en cuenta, previo a la contratación son:

  • Comparar el valor final del dividendo, incluyendo los seguros: al contratar un crédito hipotecario es obligatorio contratar seguros de desgravamen y de incendio y sismo. Estos pueden ser contratados por el cliente directamente con cualquier compañía de seguros siempre que cumplan con las condiciones exigidas por el banco.
  • Considerar todos los gastos operacionales asociados al crédito hipotecario.

Mauricio Cáceres, agrega que otro factor fundamental a considerar por una persona interesada en un financiamiento hipotecario se relaciona con la suma de dinero que destinará mes a mes al pago del dividendo. “Lo recomendable es que no supere el 25% de los ingresos mensuales”, advierte.

Lo recomendable es que no supere el 25% de los ingresos mensuales

En este video se puede encontrar más información sobre qué se debe tener en cuenta al contratar un hipotecario.

Segundo paso: los requisitos

Los bancos solicitan una serie de requisitos para otorgar un financiamiento hipotecario, que es muy útil conocer de antemano.

Por ejemplo, las entidades evalúan la capacidad de pago de quien solicita el crédito, a fin de que el pago de la obligación y los dividendos mensuales se ajusten a sus ingresos y posibilidades.

Otros antecedentes a tener en cuenta son los referidos a la propiedad que se está comprando, como la tasación y una serie de documentos y certificados necesarios para hacer el estudio de títulos. La obtención de estos certificados la realiza el propio banco que otorga el financiamiento.

Tercer paso: ¿Qué tipo de crédito elegir?

Para tomar una decisión informada, un tercer paso relevante es estar al tanto de las variadas alternativas de créditos hipotecarios que existen en el mercado

  • Endosables y no endosables: Los créditos endosables permiten a la institución que brinda este financiamiento vender la deuda a un tercero. Esto implica, por un lado, que si uno no puede seguir pagando el crédito, será la tercera parte (a quién se endosó la deuda) quien iniciará las acciones de cobranza judicial y extra judicial; y por otro, que al terminar de pagar la obligación será dicha entidad la que alce la prenda sobre el bien raíz asociado al crédito.
  • Mutuos o letras: Los mutuos hipotecarios son créditos otorgados con recursos propios del banco; a su vez, las letras hipotecarias son instrumentos que se negocian a valores que varían según la cotización que tengan en el mercado, llevando a que el monto que finalmente uno recibe para comprar la propiedad dependa de en cuánto se cotizaron.
  • Pesos o UF: Los créditos en pesos son menos frecuentes que los realizados en unidades de fomento (UF), porque las operaciones hipotecarias son de largo plazo (en su mayoría a 20 años) y, por lo tanto, pueden sufrir el impacto de la inflación.
  • Tasa de interés: Existen tres tipos de tasas con las que se puede contratar un crédito.
  1. Tasa Fija: Se define una tasa para todo el periodo del crédito. Esto permite saber, desde un principio, el monto en UF o pesos del dividendo a pagar (no incluye eventuales modificaciones de los seguros).
  2. Tasa Variable: Cambia periódicamente según las condiciones de mercado (se fija con base en la Tasa Activa Bancaria, TAB). A ello se agrega un margen fijo que debe ser informado al contratar el producto.
  3. Tasa Mixta: Consta inicialmente de una tasa por un plazo fijo, usualmente en torno a 5 años. Finalizado ese período, se ajusta a una tasa de referencia (generalmente la TAB), más un margen fijo que debe ser informado al contratar el producto.

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