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Comprar vivienda para alquilar: ¿una inversión rentable?

Comprar vivienda para alquilar: ¿una inversión rentable?

Por un lado, el comprador puede ver la compra de un inmueble como un valor refugio que aporta una renta mensual fija y una rentabilidad superior a otras opciones que hay en el mercado. Por otro, el plazo para recuperar la inversión en una vivienda suele ser largo, son necesarias reinversiones periódicas para mantener su valor y, además, se trata de un activo no líquido: es posible que la casa adquirida tarde tiempo en venderse si se necesita recuperar el capital invertido o que una venta más rápida suponga asumir pérdidas. Conocer las ventajas e inconvenientes de las diferentes alternativas de inversión es importante a la hora de planificar el futuro y tratar de mejorar la salud financiera.

La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda, alquilándola y teniendo en cuenta su revalorización, ascendió al 7,9% en el tercer trimestre de 2021, según el último dato publicado por el Banco de España. De este modo, ofrece un mejor rendimiento que las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años (0,3%).

"Comprar una vivienda para alquilarla, a modo de inversión, es rentable siempre que tengas paciencia, le dediques tiempo y esfuerzo, y seas consciente de que incurrirás en una serie de gastos fijos aparte de la hipoteca, como son la comunidad, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o la tasa de basura", comenta José Ramón Gonzálvez, profesor del MBA in Digital Business de IEBS Digital School. Hay que tener en cuenta, además, que en muchas ocasiones la compra de una vivienda para alquilar, a modo de inversión, no lleva asociado un préstamo hipotecario: según los datos del Consejo General del Notariado, alrededor del 49% de las compras de vivienda se hacen sin hipoteca.

Desde el punto de vista fiscal, "el futuro casero perderá la deducción correspondiente en su declaración de la renta, al tratarse de una casa que no va a dedicar a vivienda habitual, pero, a cambio, tendrá derecho a una deducción del 60% sobre el total de las rentas”, explica Gonzálvez, quien puntualiza que el Gobierno ha anunciado que la bajará al 50%. Con todo, la fiscalidad sería favorable.

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler

Aunque es cierto que el futuro propietario tendrá ingresos mensuales regulares gracias al alquiler, también hay que tener en cuenta que tardará años en recuperar el capital invertido. Antes de lanzarse a comprar una casa como inversión, se recomienda calcular todos los gastos que supondrá: inversión inicial, que incluye precio de la vivienda, posibles reformas y gastos derivados de la compraventa (IVA, notaría, impuestos); mantenimiento (posibles derramas de la comunidad de propietarios, reparaciones, rotura de un electrodoméstico…) y gastos fijos.

La rentabilidad de la compra de una vivienda destinada a alquiler se calcula sumando la renta anual que obtendría el propietario y descontando los gastos fijos y de mantenimiento; el resultado se divide entre la inversión inicial y se multiplica por 100. A esta cifra hay que añadir la revalorización de la vivienda (o su pérdida de valor si baja el precio) como otro elemento destacado.

Rentabilidad = Ingresos netos del alquiler/precio de la vivienda x 100

'Podcast': Comprar una casa: qué tener en cuenta y cómo financiarla

00:00 09:40

Si las cuentas salen y se decide dar el paso, existen algunos consejos a tener en cuenta:

  • Buscar una casa que requiera la mínima reforma. Dicha reforma, más una decoración acertada, ayudarán a revalorizarla.
  • Escoger una ubicación en auge, con servicios y ocio cerca; suscitará más interés si tiene buenas comunicaciones. Según los datos que maneja el portal Idealista, Lleida es la capital española que resulta más rentable para alquilar, con un 8,8%. Le siguen Murcia (8,1%), Huelva (7,9%), Santa Cruz de Tenerife (7,5%) y Almería (6,9%). Las rentabilidades más bajas corresponden a San Sebastián (3,7%), Palma (4,5%), A Coruña (4,6%), Ourense, Madrid y Barcelona (4,7% en los tres casos). En este sentido, la herramienta digital BBVA Valora permite conocer el precio aproximado de las viviendas en las zonas donde cualquier persona tenga interés, así como conocer si es más conveniente alquilar o comprar, conocer los servicios disponibles y comparar las distintas formas de financiación.
  • Barajar la opción de alquilarla por habitaciones. Una posibilidad que genera un coste mayor al arrendador, sobre todo de tiempo, pero que puede ser más rentable.
  • Las zonas comunes como jardines, gimnasios o piscinas suponen un plus tanto para alquilar como para venderla en un futuro. Las viviendas con terraza se han revalorizado desde el inicio de la pandemia, por ejemplo.

Inconvenientes de comprar vivienda para alquilar

Además, Gonzálvez ofrece otras recomendaciones para obtener mayores garantías y pone encima de la mesa un posible inconveniente: "Es más que conveniente hacer un seguro de hogar que se haga cargo de posibles problemas, roturas o desperfectos. También existen los seguros de alquiler, que pueden ser de ayuda en caso de impagos. Uno de los grandes riesgos de este tipo de operaciones son los morosos y que te ocupen la casa".

Otra de las principales desventajas de la vivienda es que se trata de un activo no líquido. Por lo tanto, no será posible disponer del dinero invertido de forma inmediata si así se necesitara y, dependiendo de la ciudad que se elija, vender el inmueble puede llevar más o menos tiempo. Según los últimos datos, el tiempo de venta medio en España de una vivienda es de 32 semanas.

Hay que tener en cuenta también la posibilidad de que la casa quede vacía, sin inquilinos. Dice el experto de IEBS que la ubicación –un sitio de costa, un entorno rural bonito– es clave para encontrar demanda. Alquilar suele ser más rápido que vender, y si el inmueble está bien situado, y en buenas condiciones, sería posible incluso sacarle rendimiento por días o por semanas, a un precio mayor que un alquiler de larga duración.

Si la vivienda se incluye en una plataforma digital dedicada a la oferta de alojamientos a particulares y turísticos, hay que tomar en consideración las reinversiones que exige este tipo de alquiler. Será necesario invertir más en mantenimiento, limpieza o equipamiento tecnológico, como la conexión a internet, y hacer un mayor esfuerzo de 'marketing' para posicionarla mejor y conseguir buenas opiniones por parte de los usuarios. “La atención y la comunicación han de ser siempre muy buenas, tanto con inquilinos que van a estar una semana como para alquileres de larga duración", subraya Gonzálvez.

Hipotecas e inflación

Actualmente, las hipotecas son más asequibles porque los tipos de interés están bajos. Pero todo apunta a que su subida será inminente, y se encarecerán las que sean a tipo variable. De hecho, la recuperación del Euribor a 12 meses, que en los últimos meses ha abandonado la zona de mínimos en la que estaba anclada, ha supuesto ya una subida de las hipotecas respecto al año anterior.

Por otro lado, el incremento de la inflación podría contribuir a incrementar la demanda de vivienda por inversión. En España los contratos de alquiler están indexados al IPC, es decir, cada año la renta se revisa en función de la inflación. Así, en momentos de elevada volatilidad financiera e inflación elevada la rentabilidad de la vivienda puede ser significativamente más atractiva que la de otros activos de riesgo similar.

"Hay muchas personas con capital disponible que están pensando en invertir en vivienda como valor refugio. Al otro lado se encuentran la generación Z y los 'millennials', que contemplan la opción del alquiler mucho más que sus padres y abuelos. Creo que es un buen momento para hacer una inversión inmobiliaria pensando en alquilar", concluye Gonzálvez.

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